Ortaklığın Giderilmesi Davası: Mirasçılar Arası İlk Artırma

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesini değiştirdi. Değişiklik, miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasını öngörüyor.

Dedesinden kalan tarlanın yabancı bir yatırımcıya gitmesinden çekinen mirasçı için bu, doğrudan sonuç doğuran bir kural. Ancak korumanın bedeli var: mirasçıların teklifi, taşınmazın muhammen kıymetinin tamamını karşılamak zorunda. Aşağıda bu usulün hangi şartlarda işlediği, neden yalnızca bir kez uygulandığı, teminat rejiminde ne değiştiği ve devam eden satışların hangi kurala tabi olduğu ele alınıyor.

Güncel durum (Eylül 2026): 7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi; Kanun'un 1. maddesi İİK m.114'ü değiştirdi. Geçiş hükmüne göre değişiklik, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Yani belirleyici olan, davanın açıldığı ya da satış kararının verildiği tarih değil, artırma ilanının tarihidir. Dosyanızdaki ilanın 31 Temmuz 2026'dan önce mi sonra mı yapıldığını satış memurluğundan teyit etmek bu yüzden ilk iştir.

31 Temmuz 2026'da Ne Değişti?

Değişiklikten önce, ortaklığın giderilmesi kararına dayanan açık artırmada mirasçı ile üçüncü kişi aynı sırada ve aynı koşullarda yarışıyordu. Aile taşınmazının paydaş olmayan bir alıcıya geçmesi, mirasçının artırmada daha yüksek teklif vermesi dışında engellenemiyordu.

Yeni düzenleme araya bir aşama koydu. Belirli şartlar bir arada gerçekleştiğinde, satış iki turlu hâle geliyor:

Birinci artırmada satış gerçekleşmezse, taşınmaz genel hükümlere göre ikinci artırmaya çıkar ve herkese açılır. Mirasçıların ayrıcalığı bu noktada sona erer.

İzale-i Şuyu Mirasçılar Arası Satış Hangi Şartlarda Yapılır?

Bu usul her ortaklığın giderilmesi satışında uygulanmaz. İki şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:

1. Taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması. Paydaşlardan biri payını satın alma, bağış veya trampa yoluyla edinmişse şart düşer.
2. Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması. Mirasçılardan biri payını daha önce dışarıdan birine devretmişse, o taşınmaz artık bu kapsamda değildir.

Pratik sonuç şudur: tek bir payın aile dışına çıkması, kalan mirasçıların tamamı için korumayı ortadan kaldırır. Miras kalan taşınmazda payını satmayı düşünen bir mirasçının, bu satışın diğer kardeşlerinin hukuki durumunu da değiştirdiğini bilmesi gerekir.

Şartların sağlanıp sağlanmadığı tapu kaydı ve veraset ilamı üzerinden belirlenir. Tapuda intikal yapılmamış, taşınmaz hâlâ muris adına görünüyorsa, önce intikal işleminin tamamlanması gerekir.

Muhammen Kıymetin Tamamı Şartı Ne Anlama Geliyor?

Genel satış rejiminde teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi aranır. Mirasçılar arası birinci artırmada ise eşik doğrudan muhammen kıymetin yüzde yüzüdür; teklifin ayrıca masrafları da karşılaması gerekir. İkinci artırmada genel kurala dönülür.

Bu, ilk bakışta mirasçı aleyhine görünür. Gerçekte kuralın iki yönü vardır. Mirasçı, taşınmazı üçüncü kişilerle yarışmadan alma imkânı kazanır; buna karşılık diğer mirasçılar, taşınmazın değerinin altında elden çıkmasına karşı korunur. Eşik düşük tutulsaydı, artırmaya katılacak tek kişi olan mirasçı taşınmazı muhammen kıymetin yarısına alabilir, kalan paydaşlar zarar görürdü.

Muhammen kıymet, satıştan önce bilirkişi eliyle yapılan kıymet takdiriyle belirlenir. Kıymet takdirine itiraz hakkı bu nedenle sıradan bir usul işlemi değildir; birinci artırmadaki eşiği doğrudan belirler. Takdir edilen değerin gerçek piyasa değerinin üzerinde olması, mirasçının taşınmazı alabilmesini fiilen imkânsız hâle getirebilir.

Bu Usul Neden Yalnızca Bir Kez Uygulanır?

Kanun metni açıktır: "Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Sınırlamanın amacı satışın kilitlenmesini önlemektir. Sınır konmasaydı, mirasçılar her artırmada teklif vermeyerek süreci süresiz biçimde bloke edebilir; satış isteyen paydaş taşınmaz üzerindeki hakkını hiçbir zaman paraya çeviremezdi.

Uygulamadaki karşılığı şudur: mirasçı için gerçek şans tek bir artırmadır. Finansmanın o artırma gününe kadar hazır olması gerekir. Birinci artırmaya hazırlıksız girip "ikinci turda toparlarız" diye düşünmek, korumanın tamamen kaybedilmesi anlamına gelir; ikinci artırmada taşınmaz herkese açıktır.

Teminat Kuralı Değişti: Paydaşın Muafiyeti Kalktı

Değişiklikten önce, artırmaya katılan paydaşın kendi payının belirli şartlarla teminata mahsup edilebildiği kabul ediliyordu. Yeni metinde paydaşlar bakımından böyle bir ayrıcalık korunmamıştır.

Yeni rejimde:

• Artırmaya katılmak isteyen mirasçı da muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterir.
• Açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten muaftır.
• Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai saati sonuna kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz.

Bu, makalenin en kolay gözden kaçan noktasıdır. "Zaten paydaşım, teminat yatırmama gerek yok" varsayımıyla artırma gününe gelen mirasçı, teklif veremeden artırma dışında kalır. Teminatın artırma başlamadan önce yatırılmış olması gerekir.

Devam Eden Satışlar Hangi Kurala Tabi?

Geçiş hükmü tek bir ölçüte bağlanmıştır: ilan tarihi.

Davanın ne zaman açıldığı, satış kararının ne zaman verildiği veya kararın ne zaman kesinleştiği bu değerlendirmede rol oynamaz. 2023'te açılmış bir davada ilan Ağustos 2026'da yapılmışsa yeni rejim; 2026 başında açılmış bir davada ilan Haziran 2026'da yapılmışsa eski rejim uygulanır.

İlanı yapılmış ama henüz gerçekleşmemiş bir artırmada mirasçının yapabileceği bir şey var mıdır? Doğrudan yeni rejime geçiş imkânı bulunmamaktadır. Ancak artırma sonuçsuz kalır ve satış yeniden ilan edilirse, yeni ilan 31 Temmuz 2026'dan sonraki tarihi taşıyacağından değerlendirmenin yeniden yapılması gündeme gelebilir. Bu noktada satış memurluğundan yazılı görüş istenmesi yerinde olur.

Eski Rejim ile Yeni Rejim Arasındaki Fark

Değişikliğin pratikte ne anlama geldiğini görmek için iki rejimi yan yana koymak gerekir.

Artırmaya katılım bakımından:

Teminat bakımından:

Tablodan çıkan sonuç şudur: yeni rejim mirasçıya bir kapı açarken başka bir kapıyı kapatmıştır. Artırmaya katılma imkânı genişlemiş, ancak hem parasal eşik hem de teminat yükü ağırlaşmıştır. Hazırlık yapmadan artırmaya gelen mirasçı, eski rejimde olduğundan daha kötü durumda kalabilir.

Satış İstemeyen Paydaşın Elinde Ne Var?

Paylaşmayı isteme hakkı TMK m.698'de düzenlenmiştir ve kural olarak her paydaşa tanınmıştır. Bir paydaşın "ben satılmasını istemiyorum" demesi tek başına davayı durdurmaz. Buna karşılık kanun üç sınır öngörür.

Birincisi, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunabilir. Paydaşlar arasında yapılmış ve taşınmazda resmî şekle uygun biçimde kurulmuş bir paylaşmama sözleşmesi varsa, bu sözleşme en çok on yıl süreyle paylaşma istemini engeller.

İkincisi, uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Bu sınır dar yorumlanır; taşınmazın piyasa koşullarının o an elverişsiz olması tek başına yeterli sayılmaz.

Üçüncüsü mirasa özgüdür. TMK m.642'nin son fıkrası, paylaşmanın derhâl yapılmasının malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacak olması hâlinde, sulh hâkiminin mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebileceğini düzenler. Hasat beklenen bir tarım arazisinde veya imar planı değişikliği süreci devam eden bir parselde bu hüküm somut sonuç doğurabilir.

Bu üç yolun hiçbiri işlemiyorsa, satış istemeyen paydaşın kalan seçeneği artırmada taşınmazı kendisinin alması veya aynen taksim talebini teknik olarak savunulabilir biçimde ileri sürmesidir.

Aynen Taksim mi Satış mı? Mahkeme Önce Neye Bakar

Satış, kanunun birinci tercihi değildir. TMK m.699, paylaşmanın önce aynen bölüşme yoluyla yapılmasını öngörür:

"Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir."

Satışa ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa hükmolunur.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre mahkeme satışa karar vermeden önce aynen taksim imkânını araştırmakla yükümlüdür; bu araştırma yapılmadan doğrudan satışa hükmedilmesi bozma sebebidir. Araştırma keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu, paydaş sayısı ve payların oranı değerlendirilir. İmar mevzuatının izin vermediği bir ifraz mümkün olmadığından, kentsel alandaki küçük parsellerde aynen taksim çoğunlukla teknik olarak elenir.

Mirasa özgü bir imkân da vardır. TMK m.642, hâkimin terekenin tamamını gözeterek taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya verme yoluyla paylaştırma yapabileceğini, değer farklarının para ödenmesiyle denkleştirileceğini düzenler. Üç taşınmazın üç kardeş arasında bölüşülmesi gereken bir terekede bu yol, satıştan çok daha az kayıpla sonuç verebilir. Talep edilmediği sürece gündeme gelmediğinden, dilekçede açıkça ileri sürülmesi gerekir.

İzale-i Şuyu Arabuluculuk Şartı: Dava Açmadan Önce Zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023'ten itibaren "taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar" bakımından arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir. Aynı madde kira ilişkisinden, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşuluk hakkından doğan uyuşmazlıkları da kapsar.

Sonucu ağırdır: arabulucuya başvurulmadan açılan dava, davacıya eksikliği tamamlaması için süre verilmeksizin dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme tarafından re'sen gözetilir; karşı tarafın itirazı aranmaz.

Dava dilekçesine, arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği eklenir. Başvuru usulü ve arabulucu listeleri Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından yayımlanmaktadır. Mirasçılardan birine ulaşılamaması hâlinde arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanır ve dava yolu açılır; süreç işletilmeden doğrudan dava açılması bu sonucu doğurmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir; dayanağı HMK m.4'tür.

Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece re'sen gözetilir. Adana'da bulunan bir taşınmaz için İstanbul'da açılan dava, davalı itiraz etmese dahi yetkisizlikle sonuçlanır.

Terekede farklı illerde bulunan birden çok taşınmaz varsa her biri için ayrı dava açmak gerekmez. HMK m.12/3, birden fazla taşınmaza ilişkin davaların taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde topluca açılabilmesine imkân verir. Bu, hem harç hem de süre bakımından belirgin bir tasarruf sağlar.

Taraf Teşkili: Mirasçılardan Biri Ölmüşse

Ortaklığın giderilmesi davası zorunlu dava arkadaşlığı gerektirir. Verilecek karar tapuda değişiklik doğuracağından, tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Bir paydaşın davaya dahil edilmemesi, kararın bozulma sebebidir.

Paydaşlardan biri dava açılmadan önce veya yargılama sırasında ölmüşse, mahkeme işin esasına girmeden önce mirasçılarının mirasçılık belgesine göre tespit edilip davaya dahil edilmesini sağlamak zorundadır. Mirasçılara usulüne uygun tebligat yapılmadan verilen karar, adil yargılanma hakkı bakımından sakat hâle gelir. Yargıtay, taraf teşkili sağlanmadan yürütülen yargılamayı istikrarlı biçimde bozma sebebi saymaktadır.

Tapudaki malik ile gerçek hak sahibi arasında uyuşmazlık varsa (örneğin bir tapu iptali ve tescil davası derdestse) bu dava bekletici mesele yapılır. Mülkiyet uyuşmazlığı çözülmeden paylaştırma yapılamaz. Mirastan mal kaçırma iddiası bulunan dosyalarda önce muris muvazaası tartışmasının sonuçlanması beklenir.

Üzerinde Bina veya Ağaç Varsa: Muhdesat Sorunu

Paydaşlardan biri taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla bina yapmış veya ağaç dikmişse, satış bedelinin paylaştırılmasında sorun çıkar. Bina taşınmazın bütünleyici parçası olduğundan satış bedeline dahildir; ancak onu yapan paydaş, bedelin o kısmının kendisine ait olduğunu ileri sürer.

Bu uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi davası içinde doğrudan çözülmez. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre mahkeme, iddia sahibine muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı dava açması amacıyla süre verir. Süresinde dava açılırsa ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucunu bekler; açılmazsa yargılamaya devam edilir.

Uygulamada tartışılan nokta, bekletici meselenin neyi durdurduğudur. Bir yaklaşıma göre ortaklığın giderilmesi hükmü muhdesat davasının sonucuna göre kurulur; satış da ancak karar kesinleştikten sonra yapılabildiğinden süreç fiilen bu davayı bekler. Diğer yaklaşım, satışa karar verilip yalnızca satış bedelinin dağıtımının muhdesat davasının sonucuna göre yapılmasını yeterli görür. Bedel dağıtımının bekletici mesele kararı verilmeden yapılması bozma sebebi sayılmaktadır.

Karar Kesinleşti, Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi kararı kendiliğinden satış doğurmaz. Kesinleşen karara dayanarak paydaşlardan birinin satış talebinde bulunması gerekir.

Süreç şu adımlarla ilerler:

1. Kararın kesinleştirilmesi: Kesinleşme şerhi alınmadan satış talebi işleme konmaz.
2. Satış talebi: Paydaşlardan herhangi biri satış memurluğuna başvurur. Satış işlemleri, çoğu yerde icra müdürünün satış memuru sıfatıyla görevlendirilmesiyle yürütülür.
3. Kıymet takdiri: Bilirkişi eliyle muhammen kıymet belirlenir; ilgililere tebliğ edilir ve itiraz süresi işler.
4. Artırma ilanı: İlan tarihi, yeni rejimin uygulanıp uygulanmayacağını belirleyen ölçüttür.
5. Birinci artırma: Şartlar varsa yalnızca malik olan mirasçılar arasında, muhammen kıymetin tamamı eşiğiyle.
6. İkinci artırma: Birinci artırma sonuçsuz kalırsa genel hükümlere göre, herkese açık, yüzde elli eşiğiyle.
7. İhalenin kesinleşmesi ve tevzi: Bedel, vergi ve yasal kesintiler düşüldükten sonra tevzi tablosuna göre paydaşlara payları oranında ödenir.

Artırmalar elektronik ortamda, UYAP satış portalı üzerinden de yapılabilmektedir. Teklif verme süreleri ve teminat yatırma anı bu ortamda ilanda gösterilen saatlerle sınırlıdır.

İhale Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

İhaleyi kazanan, bedeli süresinde yatırmazsa sonuçlar ağırdır. Burada güncel mevzuata dikkat etmek gerekir: bu konuyu düzenleyen İİK m.133, 7343 sayılı Kanun'la 2021 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. İnternette hâlâ bu maddeye ve "iki ihale arasındaki farkın faiziyle birlikte alıcıdan tahsili" rejimine atıf yapan pek çok içerik bulunmaktadır; bu anlatım güncel değildir.

Yürürlükteki düzene göre ihale bedelini yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. 7589 sayılı Kanun'la değişen İİK m.114, ortaklığın giderilmesi satışları için ayrıca bir ayrım yapar: bedeli yatırmayan paydaş değilse teminat önce satış masraflarına mahsup edilir, kalanı paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan paydaşın kendisiyse teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Aynı değişiklikle bedeli yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilmesi de düzenlendi. Bu yeni kurallar, 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz. Eski rejimdeki "iki ihale bedeli arasındaki farktan sorumluluk" ise kaldırılmıştır.

2021'deki değişiklikten önce uygulanan, ikinci en yüksek teklif sahibine teklif götürme usulü kaldırılmıştır. Bugün doğrudan yeniden ihale yapılır.

Bu, mirasçılar arası birinci artırmada özel önem taşır. Muhammen kıymetin tamamını karşılayacak teklifi veren mirasçı, finansmanı süresinde tamamlayamazsa hem teminatını (bu tutar diğer mirasçılara payları oranında ödenir) hem de bir defaya mahsus kullanabileceği ayrıcalığı kaybeder; satış, herkese açık ikinci artırmayla sürer.

Satıştan Sonra Paydaşların Önalım Hakkı Var mı?

Hayır. TMK m.733/1, cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler. Ortaklığın giderilmesi kararına dayanan satış cebrî satış niteliğinde olduğundan, taşınmazı üçüncü bir kişi almış olsa dahi paydaşlar sonradan önalım davası açamaz.

Bunun tek istisnası TMK m.699/3'ün son cümlesidir: satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi mümkündür, ancak bu bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Burada zaten üçüncü kişiye satış bulunmadığından önalım konusu doğmaz.

Ayrım pratikte şu sonucu doğurur: aile taşınmazının dışarıya çıkmasını engellemenin yolu satıştan sonra önalım davası açmak değildir. Koruma satıştan önce kullanılır: mirasçılar arası birinci artırmada teklif vererek ya da tüm paydaşların rızasıyla paydaşlar arası artırmaya karar verdirerek. Paydaşın payını üçüncü kişiye doğrudan satması hâlinde işleyen önalım hakkı ile buradaki durum birbirinden farklıdır.

Aile Konutu Şerhi Satışa Engel mi?

Tapuda aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenirse ne olacağı, uygulamada görüş birliği bulunmayan bir konudur.

Bir görüş, TMK m.194'teki korumanın mutlak olduğunu, eşin açık rızası bulunmadıkça konutun satışına karar verilemeyeceğini savunur. Dayanağı, aile konutu düzenlemesinin ailenin barınma menfaatini malikin tasarruf serbestisinin önüne geçirmesidir.

Diğer görüş, salt şerhin varlığına dayanılarak davanın reddedilmesinin, taşınmazda payı bulunan ve paylaşma hakkı anayasal mülkiyet hakkının parçası olan paydaş bakımından orantısız bir müdahale oluşturduğunu ileri sürer. Bu görüşe göre mahkeme, ailenin korunması menfaati ile paydaşın mülkiyet hakkını somut olayda tartmalı, otomatik ret vermemelidir.

Bu konuda uygulama birliği oluşmuş değildir; bazı kararlarda şerh sahibi eşin davaya katılımı ve menfaatinin değerlendirilmesi aranmıştır. Dava dilekçesi hazırlanırken bu belirsizlik gözetilmeli, şerhin ne zaman ve hangi koşullarda konulduğu ile konutun fiilen aile konutu olarak kullanılmaya devam edip etmediği baştan ortaya konulmalıdır.

Maliyet: Harç, Avans ve Satış Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davasında başvurma harcı maktudur. Buna karşılık karar ve ilam harcı nispî olarak hesaplanır: satış yoluyla giderilmede satış bedeli, aynen taksimde ise taşınmazın değeri esas alınır. "Dava tamamen maktu harca tabidir" şeklindeki yaygın bilgi bu nedenle eksiktir.

2026 yılı için geçerli tutarlar, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98) ile belirlenmiştir:

Tarifenin tam metni Resmî Gazete arşivinden görülebilir. Bunların dışında gider avansı, tebligat giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri ile satış aşamasındaki kıymet takdiri, ilan ve satış memurluğu masrafları doğar. Bu kalemler her yıl yenilenen tarifelere ve mahkemenin takdirine göre değiştiğinden, güncel tutarların dava açılmadan önce ilgili mahkeme yazı işleri müdürlüğünden teyit edilmesi gerekir.

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş, kendi payına düşen bölümden kurtulmaz. Davanın açılmasına sebebiyet vermeyen ve ilk oturumda davayı kabul eden davalının yargılama giderinden sorumlu tutulmaması ise ayrı bir değerlendirmeye bağlıdır.

Sık Yapılan Yedi Hata

1. Arabulucuya gitmeden dava açmak: Süre verilmeksizin usulden ret. Doğrusu: HUAK m.18/B uyarınca önce arabuluculuk, son tutanak dilekçeye eklenir.
2. Teminat yatırmadan artırmaya girmek: Paydaş muafiyeti kaldırıldığından mirasçı teklif veremez. Doğrusu: muhammen kıymetin yüzde onu artırmadan önce yatırılır.
3. İkinci artırmayı beklemek: Mirasçılar arası usul bir defaya mahsustur. Doğrusu: finansman birinci artırma gününe hazırlanır.
4. Kıymet takdirine itiraz etmemek: Takdir edilen değer, birinci artırmadaki yüzde yüz eşiğini belirler. Doğrusu: itiraz süresi içinde teknik gerekçeyle itiraz edilir.
5. Aynen taksimi hiç talep etmemek: Mahkeme bu imkânı kendiliğinden araştırmalıdır; ancak somut bir bölme önerisi sunulmazsa araştırma yüzeysel kalabilir. Doğrusu: TMK m.699 ve mirasta TMK m.642 imkânı dilekçede açıkça ileri sürülür.
6. Mirasçılardan birini davaya dahil etmemek: Zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle karar sakatlanır. Doğrusu: mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılar taraf gösterilir.
7. Satıştan sonra önalım davası açmayı planlamak: Cebrî satışta önalım işlemez. Doğrusu: koruma satıştan önce, artırma içinde kullanılır.

Sonuç

7589 sayılı Kanun'un getirdiği mirasçılar arası birinci artırma, aile taşınmazının üçüncü kişilere geçmesini engelleyebilecek gerçek bir imkândır; ancak kullanımı dar ve zamana bağlıdır. İki şartın birlikte bulunması, teklifin muhammen kıymetin tamamını karşılaması, teminatın önceden yatırılmış olması ve usulün yalnızca bir kez uygulanması, hazırlıksız girilen bir artırmada korumanın tamamen kaybedilmesi anlamına gelir.

Bu nedenle dosyada önce tek bir tespit yapılmalıdır: artırma ilanı 31 Temmuz 2026'dan önce mi sonra mı yapılmıştır? Cevap, hangi rejimin uygulanacağını ve mirasçının elinde ne kadar zaman bulunduğunu belirler. Taşınmazın niteliği aynen taksime elverişliyse, satışa hiç gelmeden sonuç almak da mümkün olabilir.

Tapu kaydı, veraset ilamı ve satış dosyasındaki ilan tarihi görülmeden somut bir değerlendirme yapılamayacağından, dosyanızın durumu için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz gerekir. Miras hukukunun diğer konuları için saklı pay ve tenkis davası ile mirasın reddi başlıklarına, 12. Yargı Paketi'nin diğer düzenlemeleri için 7589 sayılı Kanun değerlendirmesine bakılabilir.

Kaynaklar ve ileri okuma

• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir.