Önalım Davası (Şufa): Rayiç Bedel ve Bir Yıllık Süre

25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu'nun önalım hakkını düzenleyen iki maddesini değiştirdi. Kanun'un 35. maddesi TMK m.733'ü, 36. maddesi ise m.734'ü yeniden kaleme aldı. Değişiklik, önalım davasında ödenecek bedeli ve dava açma süresini doğrudan etkiliyor.

Değişiklik, hisseli tapuda paydaş olan herkesi doğrudan ilgilendiriyor. Önalım davası bakımından iki temel nokta değişti. Birincisi, hakkın kullanılabileceği süre iki yıldan bir yıla indi. İkincisi ve daha önemlisi, davayı kazanan paydaşın ödeyeceği tutar artık tapuda gösterilen satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedel. Yıllardır bu davaların merkezinde duran "tapuda düşük bedel gösterildi" tartışması, bu düzenlemeyle büyük ölçüde anlamını yitirdi.

Aşağıda hangi kuralın kime uygulanacağı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirlendiği, bedelin nasıl yatırılacağı ve önalım hakkının hangi hâllerde hiç doğmadığı ele alınıyor.

Güncel durum (Eylül 2026): 7571 sayılı Kanun 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Geçiş rejimi iki ayrı hükümle kuruldu. TMK'ya eklenen geçici maddenin birinci fıkrasına göre m.733'teki değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; süre değişikliği de m.733'te yer aldığından 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda eski iki yıllık süre geçerlidir. Buna karşılık aynı geçici madde, "bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır" hükmünü taşır. Bu nedenle bedel rejimi derdest davalara da uygulanır.

Uygulamada ilk yapılacak iş, satışın tapuya tescil tarihini tespit edip hangi sürenin işlediğini belirlemektir.

Önalım Hakkı Nedir, Kim Kullanabilir?

TMK m.732 hükmü kısadır: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Hakkın işlemesi için üç unsur gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalı, devir bir satış olmalı ve alıcı paydaş olmayan biri olmalıdır. Paydaşlardan birinin payını diğer bir paydaşa satması hâlinde önalım doğmaz; taşınmazın el değiştirmesi zaten paydaşlık çevresi içinde kalmıştır.

Önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır ve tek taraflı beyanla değil, dava yoluyla kullanılır. TMK m.734/1 bunu açıkça düzenler: hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Alıcıya noterden ihtarname göndermek hakkı korumaz, süreyi durdurmaz.

Elbirliği mülkiyetinde durum farklıdır. Elbirliği mülkiyetinde paydaşların ayrı ayrı payları bulunmadığından, bir mirasçının tek başına devredebileceği bir pay da yoktur. Miras ortaklığı sürdüğü sürece önalım hakkı gündeme gelmez.

25 Aralık 2025'te Ne Değişti?

Değişiklik üç noktada yapıldı. İkisi TMK m.733'te, biri m.734'tedir.

7571 sayılı Kanun'la önalımda süre ve bedel kuralları değişti.

Noter bildirimi yapılmışsa işleyen üç aylık süre değişmemiştir.

Bedel değişikliği, düzenlemenin ağırlık merkezidir. Eski rejimde önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen bedeli ödeyerek payı alabiliyordu. Taraflar tapuda gerçek bedelden düşük bir rakam gösterdiğinde, önalım davasını kazanan paydaş payı gerçek değerinin çok altında ediniyor; alıcı ise "aslında daha fazla ödedim" diyemiyordu, çünkü kimse kendi muvazaasına dayanamaz.

Yeni düzenleme bu dengeyi tersine çevirdi. Artık tapuda ne yazdığının bedel bakımından belirleyiciliği yoktur; hâkim rayiç bedeli belirler.

Şufa Davası Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

TMK m.734/2'nin yeni hâli, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörür. Belirleme keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu ve emsal satışlar değerlendirilir.

Burada pratikte en çok tartışılan soru şudur: rayiç bedel hangi tarihteki değere göre belirlenecek? Satış tarihi mi, dava tarihi mi, bilirkişi raporunun tarihi mi?

Kanun metni bu noktada sessizdir. Yargıtay'ın yerleşmeye başlayan uygulamasında iki yönlü bir ayrım benimsenmiştir:

• Değişikliğin yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025'ten sonra açılan davalarda dava tarihindeki rayiç bedel esas alınır.

• 25 Aralık 2025'ten önce açılmış ve hâlâ derdest olan davalarda ise, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç bedel esas alınır.

İkinci kuralın mantığı, geçici maddenin yeni bedel rejimini derdest davalara da uygulatmasıdır. Dava 2022'de açılmış olsa bile ödenecek tutar 2022'deki tapu bedeli değildir; ölçüt, kanunun yürürlüğe girdiği andaki piyasa değeridir.

Bu ayrım dosyanın değerini doğrudan belirlediğinden, dava tarihinin ve taşınmazın o tarihteki durumunun baştan netleştirilmesi gerekir. Bilirkişiye verilecek talimatta değerleme tarihinin açıkça gösterilmesi, sonradan yapılacak itirazların önünü alır.

Tapuda Düşük Bedel Gösterilmişse Ne Olur?

Bu soru, eski rejimin en yoğun tartışma alanıydı ve derdest dosyalar bakımından hâlâ önemini korur.

Eski uygulamada yerleşik ilkeler şunlardı: satış sözleşmesinin tarafı olmayan önalım davacısı, tapuda gösterilen bedelde muvazaa bulunduğunu ileri sürebilir ve bunu her türlü delille ispatlayabilirdi. Buna karşılık sözleşmenin tarafı olan alıcı veya satıcı, gerçek bedelin tapudakinden yüksek olduğunu ileri süremezdi; kimse kendi muvazaasına dayanarak hak elde edemez.

Yeni rejimde bu tartışmanın pratik önemi büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bedel zaten tapu kaydına değil rayiç değere bağlandığından, tapuda ne yazdığının bedel hesabına etkisi yoktur.

Muvazaa iddiasının tamamen önemsizleştiği söylenemez. Tapu harcının eksik ödenmesi vergisel sonuçlar doğurur; ayrıca satışın hiç gerçekleşmediği, işlemin gerçekte bağış veya trampa olduğu yönündeki iddialar önalım hakkının doğup doğmadığını etkiler. Bedel tartışması bitmiş, nitelendirme tartışması yerinde durmaktadır.

Önalım Hakkı Süresi: Üç Ay ve Bir Yıl

TMK m.733/4, iki süre öngörür:

Her iki süre de hak düşürücü süredir. Zamanaşımından farkları önemlidir: hak düşürücü süre durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Davalı süre itirazında bulunmasa dahi mahkeme süreyi re'sen inceler ve süresi geçmiş davayı reddeder.

Üç aylık sürenin işlemesi için bildirimin noter aracılığıyla yapılmış olması aranır. Satışı komşudan duymak, tapu kaydını internetten görmek veya alıcıyla yüz yüze konuşmak bu süreyi başlatmaz. Bildirim yoksa yalnızca bir yıllık azami süre işler.

Satış tarihinden kasıt, tapu sicilinde tescilin yapıldığı tarihtir. Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlendiği tarih değildir.

Önalım Bedelinin Yatırılması: Kesin Süre ve Nemalandırma

Davayı kazanmak tek başına yeterli değildir. TMK m.734/2, önalım hakkı sahibine bir yükümlülük yükler: belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin gösterdiği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak.

Maddenin son cümlesi sonucu açıkça bağlar: yükümlülük yerine getirilmezse tescile karar verilemez. Kesin süre kaçırıldığında dava, kazanılmış olmasına rağmen sonuçsuz kalır.

Yeni metne giren ve kolayca gözden kaçan bir ibare daha vardır: bedel nemalandırılmak üzere yatırılır. Bu ibare rastgele eklenmemiştir. Anayasa Mahkemesi, 2018/17652 başvuru numaralı ve 19 Ekim 2023 tarihli kararında (Resmî Gazete: 25 Ocak 2024), önalım davası süresince mahkeme veznesinde tutulan bedelin yaklaşık altı yıl boyunca nemalandırılmamasını ve davayı kaybeden alıcıya değer kaybına uğramış hâliyle ödenmesini, başvurucu alıcı bakımından mülkiyet hakkının ihlali saymıştır.

Kanun koyucu bu içtihadı metne taşımıştır. Pratik sonucu şudur: TMK m.734/2 bedelin nemalandırılmak üzere yatırılmasını zorunlu kılar ve bedel hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Nemalandırma talebe bağlı değildir; yine de bedelin yatırılacağı yerin nemalandırmaya elverişli olup olmadığı dosyada takip edilmelidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller

Payın el değiştirdiği her durumda önalım doğmaz. Hakkın doğması için devrin satış niteliğinde olması gerekir.

Kanunda açıkça sayılan hâller:

Niteliği gereği satış sayılmayan hâller:

• Bağış: Karşılıksız devirde önalım doğmaz.

• Trampa: Gerçek bir trampa varsa önalım işlemez. Ancak işlem sırf önalımı engellemek için trampa görüntüsü altında yapılmışsa, kanunun dolanılması söz konusu olur ve önalım hakkı işler.

• Paydaşlar arası satış: Alıcı zaten paydaşsa hak doğmaz.

• Şirkete ayni sermaye olarak konulma: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 5 Temmuz 2023 tarihli, 2022/1203 E., 2023/727 K. sayılı kararı bu yöndedir; karar, 27 Mart 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayanmaktadır.

Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların listeye eklenmesi yeni bir düzenlemedir. Kamu kurumlarının bu kanun uyarınca yaptığı satışlarda, hisseli taşınmazın paydaşı artık önalım davası açamaz.

Önalım Hakkından Feragat ve Şerh

TMK m.733/2, önalım hakkından feragati düzenler ve iki farklı şekil öngörür.

Genel feragat, ileride yapılacak tüm satışları kapsar. Bu feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerh verilmemiş bir genel feragat, sonraki alıcılar bakımından hüküm doğurmaz.

Belirli bir satışta vazgeçme ise daha hafif bir şekle tabidir; yazılı olması yeterlidir. Paydaş, kardeşinin payını belirli bir kişiye satmasına yazılı olarak muvafakat ettiğinde, o satış bakımından önalım hakkını kullanamaz. Ancak bu muvafakat sonraki satışları kapsamaz.

Uygulamada karşılaşılan hata, sözlü muvafakate güvenilmesidir. Paydaşın satış sırasında "benim itirazım yok" demiş olması, şekil şartını karşılamadığından önalım davası açmasına engel değildir. Alıcının bu riski satın alma aşamasında değerlendirmesi, sonradan açılacak davanın önüne geçer.

TMK m.735 ise ayrı bir kurumu, sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenler. Tapuya şerh verilen sözleşmesel önalım hakkı, şerhte gösterilen süre ve koşullarla her malike karşı ileri sürülebilir. Koşullar belirtilmemişse üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi, şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalımın kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler burada da uygulanır.

Hisseli Tapu Satın Alan Kişi Ne Yapmalı?

Makalenin buraya kadarki kısmı paydaşın bakış açısından yazıldı. Hisseli taşınmaz satın alan üçüncü kişi bakımından tablo terstir: satın aldığı pay, bir yıl boyunca dava tehdidi altındadır.

Riski azaltmanın yolu, satıştan hemen sonra noter aracılığıyla bildirim yaptırmaktır. TMK m.733/3, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür. Bildirim yapıldığında bir yıllık azami süre yerine üç aylık kısa süre işlemeye başlar. Üç ay geçtiğinde alıcı, payın kendisinde kalacağından emin olur.

Bildirimin kime yapılacağı da önemlidir. Tapu kaydındaki tüm paydaşlara ayrı ayrı tebligat çıkarılmalıdır. Paydaşlardan birine ulaşılamaması hâlinde o paydaş bakımından süre işlemez ve bir yıllık azami süre devreye girer.

Bildirim içeriğinde satışın tarihi, satılan payın oranı ve satış bedeli gösterilmelidir. Eksik bildirim, sürenin işlemediği gerekçesiyle tartışma konusu yapılabilmektedir.

Fiilî Taksim Önalımı Engeller mi?

Uygulamada gerçek bir görüş ayrılığı bulunan nokta budur.

Birinci görüş, Yargıtay'ın baskın yaklaşımını yansıtır: paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş, her biri kendi kısmını bağımsız biçimde kullanıyorsa, satılan payın önalıma konu olması dürüstlük kuralına aykırı düşer. TMK m.2'ye dayanan bu yaklaşıma göre, zaten kendi bölümünü kullanan paydaşın komşusunun payını almak istemesi hakkın kötüye kullanılmasıdır.

İkinci görüş, öğretide dile getirilen eleştiriyi temsil eder: fiilî taksim tapu sicilinde görünmez, ispatı zordur ve üçüncü kişiler bakımından öngörülemez. Kanunda sayılmayan bir istisnanın içtihatla yaratılması, paylı mülkiyetin sicile dayanan güvenliğini zayıflatır. Bu görüşe göre fiilî taksim savunması ancak süreklilik gösteren, tüm paydaşlarca benimsenmiş ve somut delillerle ortaya konan hâllerde dikkate alınmalıdır.

Pratikte birinci görüş ağır basmakta, ancak ispat eşiği yüksek tutulmaktadır. Fiilî taksim savunması yapacak tarafın; kullanım sınırlarını gösteren krokiyi, ayrı abonelikleri, ayrı çevre duvarlarını ve uzun süreli kullanımı gösteren delilleri baştan hazırlaması gerekir. Sözlü beyanla yetinilen dosyalarda bu savunma sonuç vermemektedir.

Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemeleri yalnızca kanunda sayılan sınırlı işlere bakar; önalım davası bunlar arasında değildir.

Yetkili mahkeme, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Adana'da bulunan hisseli bir taşınmaz için dava, paydaşların veya alıcının ikametgâhı nerede olursa olsun Adana asliye hukuk mahkemelerinde açılır. Taraflar yetki sözleşmesiyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz; mahkeme yetkisizliği re'sen gözetir.

Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Satıcı paydaşa husumet yöneltilmesi gerekmez; dava satıcıya karşı açılırsa husumet yokluğundan reddedilir.

Önalım Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Hayır. 7445 sayılı Kanun'la dava şartı arabuluculuk kapsamına alınan uyuşmazlıklar arasında önalım davası yer almaz. Kapsam; kira ilişkisinden, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşuluk hakkından doğan uyuşmazlıklarla sınırlıdır.

Buna karşılık taraflar ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. 6325 sayılı Kanun'un 17/B maddesi, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğunu düzenler.

Bu ayrım pratikte önemlidir çünkü kaynaklarda sık karıştırılmaktadır. Önalım davası doğrudan açılabilir; arabulucuya gidilmediği gerekçesiyle usulden ret verilmez. Ortaklığın giderilmesi davasında ise durum tersinedir; orada arabuluculuk dava şartıdır. Aynı taşınmazla ilgili iki farklı dava, iki farklı usule tabidir.

Önalım Davası Adım Adım

Önalım davası, satışın tapuya tescil tarihinin tespitiyle başlar.

1. Satışın ve tarihinin tespiti: Tapu müdürlüğünden takyidatlı kayıt örneği alınır; tescil tarihi ve alıcının kimliği belirlenir.

2. Sürenin hesaplanması: Noter bildirimi varsa tebliğden üç ay, yoksa tescil tarihinden bir yıl. Satış 25 Aralık 2025'ten önceyse iki yıllık eski süre değerlendirilir.

3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Davalı, payı satın alan üçüncü kişidir. Talep, payın davacı adına tescilidir.

4. Harcın yatırılması: Dava nispî harca tabidir; peşin harç yatırılmadan veya tamamlanmadan sonraki yargılama işlemlerine devam edilmez.

5. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Rayiç bedel belirlenir. Değerleme tarihinin doğru gösterilmesi bu aşamada kritiktir.

6. Kesin süre ve bedelin depo edilmesi: Mahkemenin belirlediği süre içinde rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri nakden ve nemalandırılmak üzere yatırılır.

7. Tescil kararı ve kesinleşme: Bedel yatırıldığında tapu iptali ve tescile karar verilir. Karar kesinleşmeden tapuda işlem yapılmaz.

Maliyet: Harç ve Giderler

Önalım davası, konusu para ile ölçülebilen bir dava olduğundan nispî harca tabidir. Harç, dava değeri üzerinden hesaplanır ve nispî harcın dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır.

31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98) ile belirlenen 2026 tutarları şunlardır:

Bunlara gider avansı, tebligat, keşif ve bilirkişi ücretleri eklenir. Bu kalemler yıllık tarifelere ve mahkemenin takdirine göre değiştiğinden güncel tutarlar dava açılmadan önce mahkeme yazı işleri müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Dikkat edilmesi gereken nokta, harç ile depo edilecek bedelin farklı kalemler olmasıdır. Harç yargılama giderine, rayiç bedel ise alıcıya ödenecek karşılığa ilişkindir. Rayiç bedel dava sonunda kesin süre içinde ayrıca yatırılır.

Sık Yapılan Yedi Hata

1. Noter ihtarnamesiyle hak kullandığını sanmak: Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılır. İhtarname süreyi durdurmaz.

2. Satıcıya dava açmak: Husumet, payı satın alan üçüncü kişiye yöneltilir. Aksi hâlde dava husumetten reddedilir.

3. Süreyi öğrenme tarihinden başlatmak: Üç aylık süre yalnızca noter bildirimiyle işler; başka yoldan öğrenme bu süreyi başlatmaz.

4. Tapudaki bedeli hesaba esas almak: 25 Aralık 2025'ten sonra bedel rayiç değerdir; derdest davalarda da yeni rejim uygulanır.

5. Değerleme tarihini belirsiz bırakmak: Dava tarihi mi yürürlük tarihi mi olduğu gösterilmezse bilirkişi raporu tartışmalı hâle gelir.

6. Kesin süreyi kaçırmak: Bedel süresinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez.

7. Bedelin yatırıldığı hesabı takip etmemek: Kanun nemalandırmayı zorunlu tutar; bedelin nemalanan bir hesaba yatırıldığı dosyadan kontrol edilmelidir.

Sonuç

7571 sayılı Kanun'la gelen düzenleme, önalım davasının ekonomik dengesini değiştirdi. Tapuda düşük bedel göstererek payı ucuza kapatma imkânı ortadan kalktı; buna karşılık hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği tutar da gerçek piyasa değerine yükseldi. Süre bir yıla indiğinden, harekete geçmek için tanınan zaman da kısaldı.

Dosyada önce iki tarih belirlenmelidir: satışın tapuya tescil tarihi ve varsa noter bildiriminin tebliğ tarihi. Bu iki tarih hem hakkın hâlâ kullanılabilir olup olmadığını hem de hangi bedel rejiminin uygulanacağını gösterir. Rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağının dilekçede açıkça ileri sürülmesi ise dosyanın değerini doğrudan etkiler.

Tapu kaydı ve satış belgeleri incelenmeden somut bir değerlendirme yapılamayacağından, dosyanızın durumu için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz gerekir. Tapu uyuşmazlıklarının diğer görünümleri için tapu iptali ve tescil davası ile muris muvazaası başlıklarına, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası konusuna bakılabilir.

Kaynaklar ve ileri okuma

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

• Anayasa Mahkemesi Kararlar Bilgi Bankası

• Resmî Gazete

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir.