Apartman Yöneticisi Değişikliği: Seçim, Azil ve Mahkemece Atama

Apartman yöneticisi değişikliği, kat mülkiyeti uygulamasında en çok başvurulan ama en çok da usulden sakatlanan işlemlerden biridir. Kat malikleri çoğu zaman haklıdır: yönetici hesap vermemektedir, aidat toplamamaktadır, asansör bakımını yaptırmamaktadır. Buna rağmen açılan davalar sıklıkla esasa girilmeden reddedilir; çünkü toplantı çağrısı usulsüz yapılmış, karar yeter sayısı yanlış hesaplanmış veya kararın iptali için öngörülen bir aylık süre kaçırılmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticiyi değiştirmenin üç ayrı yolunu tanımlar ve her birini farklı şartlara bağlar. Bu üç yolu birbirine karıştırmak, sürecin en pahalı hatasıdır. Aşağıda önce yolların ayrımı, ardından her birinin yeter sayısı, süresi ve delil düzeni ele alınmakta; son bölümlerde devir teslim, idari para cezaları, toplu yapılarda blok yöneticisi rejimi ve sık yapılan hatalar tablolar hâlinde gösterilmektedir.

Apartman Yöneticisi Değişikliği Hangi Üç Yoldan Yapılır?

Apartman yöneticisi değişikliği üç yoldan yapılabilir: yıllık olağan toplantıda yeniden atama, haklı sebeple kat malikleri kurulu kararıyla azil ve yeni seçim, kat maliklerinin anlaşamaması hâlinde sulh mahkemesince yönetici atanması. Kanun tek bir "yönetici değiştirme davası" öngörmez; somut olayın hangi kutuya düştüğü izlenecek usulü belirler.

1. Olağan yeniden atama (KMK m.34/5) — Yıllık kanuni toplantıda yönetici yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.
2. Kurul kararıyla azil (KMK m.41/1) — Haklı sebep varsa kurul, yöneticiyi her zaman değiştirebilir.
3. Mahkemece atama (KMK m.34/6) — Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp atayamazsa, birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar.

Bunlara dolaylı bir dördüncü yol eklenir: yönetici seçimine ilişkin kurul kararının KMK m.33 uyarınca iptali. Bu, yeni bir yönetici atamaz; yalnızca hukuka aykırı seçimi ortadan kaldırır. İptalden sonra yeniden toplanılmaz veya yine anlaşılamazsa, süreç m.34/6 yoluna döner.

Kimler Yönetici Olabilir?

Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan bir gerçek kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir; tek kişi yerine üç kişilik bir yönetim kurulu da seçilebilir. KMK m.34/1 hükmü şöyledir: "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir."

Buradan çıkan üç pratik sonuç şudur:

• Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir. Dışarıdan bir gerçek kişi veya profesyonel yönetim şirketi seçilebilir. Kiracının yönetici seçilmesine de kanuni bir engel yoktur.
• Kiracının yönetici olması, ona oy hakkı vermez. Kat malikleri kurulunda oy hakkı maliktedir; kiracı yönetici sıfatıyla toplantıyı yürütür, fakat kendi adına oy kullanamaz. Kiracının konumundan doğan ayrı uyuşmazlıklar için kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar başlığına bakılabilir.
• Üç kişilik yönetim kurulu da mümkündür. Bu hâlde kurul üyeleri birlikte hareket eder ve sorumluluk müteselsil değerlendirilir.

Bütün bağımsız bölümler tek kişiye aitse, KMK m.34/3 uyarınca malik kanunen yönetici durumundadır; ayrıca seçim yapılmasına gerek yoktur.

Yönetici Atanması Ne Zaman Zorunludur?

KMK m.34/2 hükmü, "Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir" der. Sekizden az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçilmesi ihtiyaridir; ancak yönetim planı zorunlu kılmışsa bu hüküm bağlayıcıdır.

Zorunluluğa uyulmamasının yaptırımı doğrudan bir para cezası değildir. KMK m.35 son fıkrası, şartları taşımasına rağmen yönetici atanmayan anagayrimenkulde m.35'te sayılan işlerin yaptırılmasından kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğunu düzenler. Yani yönetici seçmemek, sorumluluktan kurtarmaz; sorumluluğu bütün maliklere yayar.

Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır? Süreci Sakatlayan Aşama

Olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılmalıdır. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilir; iki toplantı arasında yedi günden az süre bırakılamaz. Bu kurallara uyulmaması kararı sakatlar.

Yönetici değişikliğine yönelik davaların önemli bölümü, esasa hiç girilmeden çağrı usulünden reddedilir. KMK m.29 iki ayrı toplantı türü tanır.

İki nokta özellikle kritiktir. Birincisi, ilk çağrı yapılırken yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da bildirilmelidir; iki toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz. İkincisi, gündemde bulunmayan bir konuda karar alınamaz. "Dilek ve temenniler" başlığı altında yönetici azledilmesi, iptal davasında en sık kabul edilen sakatlık sebeplerinden biridir.

Kat maliklerinin üçte birinin talebiyle çağrı yapılması hâlinde, talebin yazılı ve imzalı olması, mevcut yöneticiye tebliğ edilmesi ve yöneticinin çağrıyı yapmaması hâlinde bizzat talep sahiplerince çağrı yapılması pratikte tercih edilen güvenli yoldur.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Kaçtır? (KMK m.30)

KMK m.30, genel kural olarak kurulun "kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla" toplanacağını ve oy çokluğuyla karar vereceğini düzenler. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Ancak m.30 son fıkrası, "Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" der. Yönetici seçimi tam olarak bu saklı hükümlerden biridir ve aşağıdaki bölümün konusudur.

Yönetici Seçiminde Kaç Oy Gerekir? Çifte Çoğunluk

KMK m.34/4 uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. İki koşul birlikte aranır ve eşik, toplantıya katılanlar üzerinden değil bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Tek bir ölçütün sağlanması seçimi geçerli kılmaz.

Bu, m.30'daki genel karar yeter sayısından farklı ve daha ağır bir eşiktir. İki koşul birlikte aranır:

1. Sayı çoğunluğu: Bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının olumlu oyu.
2. Arsa payı çoğunluğu: Bu olumlu oyları veren maliklerin arsa paylarının toplamının, anagayrimenkulün toplam arsa payının yarısından fazla olması.

Eşik, toplantıya katılanlar üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Uygulamadaki en yaygın hata da budur.

Sayısal örnekle çifte çoğunluk

Toplam 40 bağımsız bölümü ve 1.000/1.000 arsa payı olan bir sitede aşağıdaki tablo, dört farklı senaryonun sonucunu gösterir.

B ve C senaryoları, tek bir ölçütün sağlanmasının yeterli olmadığını gösterir. Küçük dairelerin sayıca üstün olduğu binalarda B senaryosu, dubleks ve büyük metrekareli bölümlerin bulunduğu sitelerde ise C senaryosu sık görülür.

Oy sayısını doğru hesaplamak

KMK m.31, her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahip olduğunu, birden fazla bağımsız bölümü olan malikin ise her bölüm için ayrı oy kullanacağını düzenler. Buna iki tavan getirilmiştir.

Vekâlet tavanının aşılması, toplantıda kullanılan oyların bir kısmının geçersiz sayılmasına ve dolayısıyla çifte çoğunluğun kaybedilmesine yol açar. Kırk daireden büyük sitelerde yüzde beş kuralı çoğu zaman gözden kaçar.

İkinci Toplantıda da Çifte Çoğunluk Aranır mı?

Uygulama, ikinci toplantıda da çifte çoğunluğun arandığı yönündedir. KMK m.30 son fıkrası kanunda ayrıca konulmuş yeter sayı hükümlerini saklı tutar ve m.34/4 böyle bir özel hükümdür. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla yapılan seçimler iptale açıktır.

Bu, uygulamanın en tartışmalı noktasıdır ve internetteki içeriklerin büyük bölümünde yanlış aktarılır.

Bir görüş, m.30/2'nin ikinci toplantı için getirdiği "katılanların salt çoğunluğu" kuralının yönetici seçimine de uygulanacağını savunur. Karşı görüş ise m.34/4'ün özel hüküm olduğunu, m.30 son fıkrasının "ayrıca konulmuş yeter sayı hükümlerini" saklı tuttuğunu ve dolayısıyla ikinci toplantıda da çifte çoğunluğun aranacağını ileri sürer.

Yönetici seçiminde çifte çoğunluk aranması, Yargıtay'ın yerleşik içtihadıdır; bu konuda tereddüt yoktur. Tartışma, bu özel yeter sayının ikinci toplantıda da geçerli olup olmadığı noktasındadır. Yargıtay kararlarında m.34/4'ün özel hüküm niteliği vurgulanmakta ve gerekli oy sayısının altında kalan seçimlerin geçersizliğine hükmedilmektedir; uygulama bu yönde şekillenmiştir. Buna karşılık aksi yöndeki görüş doktrinde savunulmaya devam etmektedir.

Pratik sonuç şudur: ikinci toplantıda katılım düşük olduğu için "salt çoğunlukla seçtik" denilerek alınan kararlar, iptal davası açıldığında ayakta kalmamaktadır. Bu nedenle çağrı aşamasında katılımı en üst düzeye çıkarmak, vekâletnameleri usulüne uygun toplamak ve arsa payı cetvelini toplantıdan önce hazırlamak, sonradan açılacak davadan çok daha ucuz bir çözümdür.

Yönetici Nasıl Azledilir? Kurul Kararıyla Görevden Alma

KMK m.41/1 uyarınca kat malikleri kurulu, haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Görev süresinin dolması beklenmez. Azil kararı da çifte çoğunlukla alınır ve haklı sebebin karar metninde somut olarak gösterilmesi gerekir.

KMK m.41/1 hükmü şudur: "Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir."

Bu hüküm üç şeyi birden söyler:

• Denetim yetkisi süreklidir; yıllık toplantıyı beklemek zorunlu değildir.
• Değiştirme haklı sebep şartına bağlıdır.
• Haklı sebep varsa her zaman değiştirilebilir; görev süresinin dolması beklenmez.

Azil kararı da bir yönetici seçimi kararıdır ve KMK m.34/4'teki çifte çoğunlukla alınır. Uygulamada en sağlıklı yol, gündeme iki maddeyi birlikte koymaktır: "mevcut yöneticinin görevden alınması" ve "yeni yöneticinin seçilmesi". Yalnızca azil kararı alınıp yeni yönetici seçilmezse, anagayrimenkul yöneticisiz kalır ve m.34/6 yoluna başvurulması gerekir.

Yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenleyen KMK m.38/1 hükmü, azil bakımından da bir dayanak sağlar. Vekâlet ilişkisinde azil her zaman mümkündür; ancak KMK m.41/1 haklı sebep aradığından, haklı sebep bulunmaksızın yapılan azlin yöneticinin tazminat talebine yol açabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Hangi Durumlar Haklı Sebep Sayılır?

Kanun haklı sebebi tanımlamaz; somut olaya göre değerlendirilir. Hesap vermekten kaçınma, avansı amaç dışı kullanma, asansör bakımını yaptırmama ve kurul kararlarını yerine getirmeme tipik haklı sebeplerdir. Buna karşılık kişisel anlaşmazlık veya aidat artışının beğenilmemesi tek başına yeterli değildir.

Aşağıdaki ayrım, uygulamada karşılaşılan tipik durumları gösterir ve kesin bir liste değildir.

Mali ve kayıt yükümlülükleri bakımından:

Bakım, takip ve kurul kararları bakımından:

Azil kararının iptali istendiğinde mahkeme, haklı sebebin varlığını kararda gösterilen gerekçe üzerinden inceler. Bu nedenle karar defterine "yönetici azledilmiştir" yazmakla yetinilmemeli, hangi somut olguya dayanıldığı yazılmalıdır.

Yönetici Hesap Vermek Zorunda mı?

KMK m.39, yöneticinin yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula gelir ve gider hesabı vermekle yükümlü olduğunu düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrası, kat maliklerinin yarısı isterse arsa paylarına bakılmaksızın yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap gösterilmesinin istenebileceğini belirtir.

Kat mülkiyeti uygulamasına ilişkin diğer konular için taşınmaz ve gayrimenkul hukuku başlığındaki içerikler incelenebilir.

KMK m.41/2 ise hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetimin her üç ayda bir yapılacağını, haklı sebep çıkarsa her zaman denetim yapılabileceğini hükme bağlar. Denetim işi, kat maliklerinin kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verilebilir.

Denetçi raporu, azil kararının gerekçesini oluşturmanın en güçlü aracıdır. Rapor, m.41/4 uyarınca noter mühürlü ve sıra numaralı bir deftere geçirilir, tarih konularak imzalanır. Bu şekle uyulmadan hazırlanan raporlar delil değeri bakımından tartışmalı hâle gelir.

Mahkemeden Yönetici Atanması Nasıl İstenir? (KMK m.34/6)

KMK m.34/6 şu hükmü içerir: "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur."

Hükmün uygulama şartları şöyle sıralanabilir.

Başvurunun kabul edilebilmesi için, kat maliklerinin yönetici atayamadığının belgelenmesi gerekir. Usulüne uygun çağrı yapıldığını gösteren tebligat belgeleri, toplantı tutanağı, karar defteri örneği ve arsa payı listesi, dosyanın omurgasını oluşturur. Hiç toplantı yapılmadan doğrudan mahkemeye başvurulması, "önce kurulun toplanması gerektiği" gerekçesiyle ret riskini doğurur.

Yargıtay kararlarında dikkat çeken bir nokta daha vardır: yönetici atanması istemli bir başvuruda mahkeme, geçmişte yapılmış ve süresinde iptali istenmemiş bir yönetici seçimi kararının KMK m.34'e uygunluğunu kendiliğinden araştıramaz. Süresinde iptal davası açılmamış kurul kararı geçerliliğini korur ve taraflarca ileri sürülmemiş vakıalar re'sen incelenemez. Bu nedenle usulsüz bir seçim varsa doğru yol, m.34/6 başvurusu değil, süresi içinde m.33 iptal davasıdır.

Mahkemece Atanan Yönetici Ne Zaman Değiştirilebilir?

KMK m.34/7 hükmü şudur: "Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir."

Bu hüküm, mahkeme kararıyla kurulan istikrarın hemen bozulmasını önlemeyi amaçlar. Altı ay dolmadan alınan azil kararları, mahkeme izni bulunmadıkça hükümsüzdür.

Yönetici Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1, bu kanunun uygulanmasından doğacak anlaşmazlıkların sulh mahkemelerinde çözümleneceğini düzenler. Aynı sonuç, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-ç bendiyle de desteklenir; bu bent, diğer kanunların sulh hukuk mahkemesini görevlendirdiği davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanına dâhil eder.

Adana'da bulunan bir apartman veya site için başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Görevsiz veya yetkisiz mahkemede açılan dava harç ve süre kaybına yol açar. HMK m.20 uyarınca görevsizlik veya yetkisizlik kararının kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli veya yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmezse, dava açılmamış sayılır. Bu, usulden retten farklı ve daha ağır bir sonuçtur: dava hiç açılmamış kabul edildiğinden, zamanaşımı ve hak düşürücü süre bakımından ilk dava tarihinin koruyucu etkisi de ortadan kalkar.

Dava Şartı Arabuluculuk: Hangi Uyuşmazlıkta Zorunlu?

7445 sayılı Kanun m.36 ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirdi. Aynı madde kira ilişkisinden, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları da kapsar.

Yönetici uyuşmazlıklarında uygulama, işin niteliğine göre ayrışır.

Kanun koyucu KMK uyuşmazlıkları bakımından herhangi bir istisna öngörmediğinden, çekişmesiz yargı niteliğindeki başvuruların kapsam dışında kalıp kalmadığı tartışması sürmektedir.

Bu ayrımın tartışmalı olduğu açıkça belirtilmelidir. Kanun metni istisna saymamış, ayrımı doktrin ve mahkeme uygulaması geliştirmiştir. Uygulamada tereddüt hâlinde arabuluculuk başvurusunun yapılması, dava şartı yokluğundan usulden ret riskini bertaraf eden ihtiyatlı yoldur. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır; anlaşamama tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Kurul Kararının İptali ve Süreler (KMK m.33)

Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır uygulanır. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz.

Yönetici seçimine veya azline ilişkin karar hukuka aykırıysa, KMK m.33/1 uyarınca iptali istenebilir. Süreler hak düşürücüdür ve re'sen dikkate alınır.

Aykırı oy kullanan malikin dava hakkını koruyabilmesi için, KMK m.32/4 uyarınca karar defterine aykırılığın sebebini belirterek imza koyması gerekir. Sadece "muhalifim" yazmak, iptal sebebinin sonradan genişletilmesini güçleştirir.

Yok hükmünde sayılan kararlara, hiç çağrı yapılmadan yapılan toplantıda alınan kararlar ile gündemde bulunmayan konuda alınan kararlar örnek gösterilir. Bu ayrım, bir aylık süreyi kaçırmış malik için tek çıkış yoludur; ancak mahkemenin kararı yok hükmünde sayması istisnaidir.

Eski Yönetici Neleri Devretmek Zorunda?

Görevi sona eren yönetici, noter tasdikli karar defterini, işletme defterini, gider belgelerini, işletme projesini, banka hesabını ve devam eden takip dosyalarını yeni yöneticiye devretmekle yükümlüdür. Devretmemesi hâlinde önce noter ihtarı, ardından arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesinde teslim davası yolu izlenir.

Yönetici değişikliğinin en sık çatışma yaratan aşaması, görevi sona eren yöneticinin belgeleri devretmemesidir.

KMK m.36, yöneticinin kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri m.32'de geçen deftere tarih sırasıyla yazmakla ve defteri yıl sonunda notere kapattırmakla yükümlü olduğunu düzenler. KMK m.35/1-j uyarınca toplanan paralar, yöneticinin kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle açılmış banka hesabında tutulur.

Devredilmesi gereken asgari liste şudur.

Teslim edilmemesi hâlinde izlenecek yol kademelidir: önce noter ihtarı, ardından arabuluculuk başvurusu, sonra sulh hukuk mahkemesinde teslim ve hesap verme davası. Devredilen dosyalardaki ortak gider alacaklarının takibi ise icra hukuku usullerine göre yürür. KMK m.33/1'in ikinci cümlesindeki hâkimin müdahalesi yolu da kullanılabilir; hâkim, tespit edeceği kısa süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder, süreye uyulmazsa aynı mahkemece idari para cezası verilir.

Belgelerin veya paranın devredilmemesi, şartları oluşuyorsa ayrıca cezai sorumluluk doğurabilir. Ancak bu değerlendirme somut olayın özelliklerine bağlıdır; kastın, zilyetliğin devir amacı dışında kullanılmasının ve şikâyet süresinin ayrı ayrı incelenmesi gerekir. Hukuk davası ile ceza şikâyeti birbirinin alternatifi değildir; birlikte yürütülebilir.

Levha Zorunluluğu ve İdari Para Cezaları

KMK m.34 son fıkrası, yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmasını mecburi kılar. Bu yapılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine aynı mahkemece yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verilir.

Tablodaki tutarlar, kanunun lafzında yer alan ve 2007 yılından beri değişmeyen maktu tutarlardır; 2026 yılında fiilen uygulanan tutarlar bunların çok üzerindedir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca bu tutarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır; hesaplamada bir Türk lirasının küsuru dikkate alınmaz. Bu nedenle içinde bulunulan yıl için uygulanacak güncel tutarın, başvuru öncesinde teyit edilmesi gerekir.

Sitelerde Apartman Yöneticisi Değişikliği: Toplu Yapı Rejimi

Toplu yapılarda yönetim üç katmanlıdır: blok, ada ve toplu yapı. KMK m.69 uyarınca her blok kendi sorunları ve yalnız kendisine ait ortak yerler bakımından blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu nedenle blok yöneticisini değiştirmek için site genelinin toplanması gerekmez.

Birden çok blok ve ortak tesisten oluşan sitelerde, "yönetici" tek bir kişi değildir. KMK m.69, üç katmanlı bir yapı kurar.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: bir bloğun kendi yöneticisini değiştirmek için toplu yapı temsilciler kurulunun toplanması gerekmez; blok kat malikleri kurulu yeterlidir. Buna karşılık site genelindeki ortak tesislerin yönetimine ilişkin karar, blok kurulunun yetkisini aşar. Yanlış kurulda alınan karar yetki yönünden sakattır.

Toplu yapılarda kurulların en geç iki yılda bir toplanacağı, yönetim planında zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanılacağı KMK m.29/1 hükmünde düzenlenmiştir. Bu, apartmanlardaki yıllık toplantı kuralından ayrılan bir noktadır ve site yönetimlerinde sıklıkla gözden kaçar.

Yönetim planı, toplu yapılarda bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetici seçim usulüne ilişkin özel hükümler içeriyorsa, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla bu hükümler öncelikle uygulanır.

Yöneticiye Ödenen Ücret ve Vergi Boyutu

KMK m.40/3, yönetim planında veya sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile yöneticinin kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini düzenler. Aynı maddenin dördüncü fıkrası, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağının kurulca kararlaştırılacağını, karar alınmamışsa yöneticinin görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağını hükme bağlar.

Vergi boyutunda ikili bir ayrım vardır. Kat malikleri arasından seçilen yöneticiye yalnızca yönetim giderlerine katılmama şeklinde sağlanan menfaat için gelir vergisi tevkifatı ve ücret bordrosu aranmamaktadır. Buna karşılık bu sınırı aşan ödemeler ile dışarıdan seçilen yöneticiye yapılan ödemeler, Gelir Vergisi Kanunu m.61, 94, 103 ve 104 hükümleri çerçevesinde ücret olarak değerlendirilmekte ve stopaja tabi tutulmaktadır. Yönetici değiştirilirken ücret ve vergi düzeninin de yeniden kurulması gerekir.

Süreç Haritası ve Süreler

Süreç aşağıdaki adımlarda ilerler. Her adımda tutulan kayıt, sonraki aşamada delil değeri taşıdığından belgeleme baştan yapılmalıdır.

1. Denetim veya denetçi raporunun alınması — Yönetim planındaki zaman; yoksa üç ayda bir
2. Kat maliklerinin üçte biri ile olağanüstü toplantı talebi — Yazılı ve imzalı
3. Çağrının tebliği — Toplantıdan en az 15 gün önce
4. İkinci toplantı tarihinin bildirilmesi — İki toplantı arası en az 7 gün
5. Toplantı ve azil + yeni seçim kararı — Sayı ve arsa payı çoğunluğu
6. Karar defterine yazım ve imza — Toplantıda
7. Devir teslim tutanağı — Karar tarihinden itibaren makul süre
8. Levhanın değiştirilmesi — Derhal
9. Karara itiraz — iptal davası — Aykırı oy: 1 ay / öğrenme: 1 ay / azami 6 ay
10. Anlaşılamazsa mahkemeye başvuru — Arabuluculuk şartı gözetilerek
11. Mahkemece atanan yöneticinin değiştirilmesi — 6 ay; haklı sebepte mahkeme izniyle

Apartman yöneticisi değişikliği sürecinde bu on bir adımın tamamının belgelenmesi, hem kurul kararını hem de olası bir davayı ayakta tutar. Özellikle 3, 5 ve 9 numaralı adımlarda tutulan kayıtlar, sonradan telafi edilemeyen delil boşluklarını önler.

Apartman Yöneticisi Değişikliğinde Sık Yapılan Sekiz Hata

Aşağıdaki hatalar, uygulamada en sık karşılaşılan ve çoğu zaman telafisi güç sonuçlar doğuran noktalardır. Her biri için sonucu ve doğru davranış birlikte gösterilmiştir.

1. Çağrıyı 15 günden kısa sürede yapmak — Toplantı ve kararlar sakat. Doğrusu: Tebliğ tarihinden itibaren 15 tam gün beklemek
2. Gündeme "yönetici seçimi" maddesini koymamak — Karar iptale açık. Doğrusu: Azil ve yeni seçim ayrı gündem maddeleri olarak yazılmalı
3. İkinci toplantıda salt çoğunlukla yönetici seçmek — Seçim iptale açık. Doğrusu: Her hâlde çifte çoğunluk aranmalı
4. Yalnız sayı çoğunluğuna bakmak — Arsa payı şartı sağlanmamış olabilir. Doğrusu: Toplantıdan önce arsa payı cetveli hazırlanmalı
5. Vekâlet tavanını aşmak — Oylar geçersiz sayılabilir. Doğrusu: Yüzde beş ve iki kişi sınırları kontrol edilmeli
6. Sadece azledip yeni yönetici seçmemek — Anagayrimenkul yöneticisiz kalır. Doğrusu: Aynı toplantıda yeni yönetici seçilmeli
7. Mahkemece atanan yöneticiyi altı ay dolmadan değiştirmek — Karar hükümsüz. Doğrusu: Mahkeme izni alınmalı
8. Bir aylık iptal süresini kaçırmak — Sakat karar geçerli hâle gelir. Doğrusu: Karar tarihinden itibaren süre takip edilmeli

Sonuç

Apartman yöneticisi değişikliğinde belirleyici olan, haklılık değil usuldür. Çağrının on beş gün önceden ve gündem bildirilerek yapılması, arsa payı cetvelinin toplantıdan önce hazırlanması, azil ve yeni seçimin aynı gündemde birleştirilmesi ve kararın gerekçeli biçimde karar defterine geçirilmesi, sonradan açılacak bir iptal davasının büyük bölümünü baştan gereksiz kılar.

Anlaşmanın mümkün olmadığı hâllerde KMK m.34/6 yolu kapalı değildir; ancak bu yolun açılabilmesi için kat maliklerinin toplanma denemesinin belgelenmesi gerekir. Adana'da olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapılacak başvuruda tebligat belgeleri, toplantı tutanağı ve arsa payı listesi dosyanın belirleyici unsurlarıdır.

Somut uyuşmazlığın niteliği, yönetim planındaki özel hükümler ve toplantı belgelerinin durumu değerlendirilmeden genel bir sonuca varılması doğru olmaz. Her anagayrimenkulün yönetim planı farklıdır ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan hükümleri öncelikle uygulanır.

Bu içerik, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği'ne uygun olarak yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi kurma amacı gütmez. Somut uyuşmazlıklar için yönetim planı ve toplantı belgeleri üzerinden ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir.