Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma kaygısıyla tahliye sebeplerini sınırlı biçimde saymıştır. TBK m. 354 bu yaklaşımı açıkça ortaya koyar: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez." Bu emredici düzenleme karşısında mahkemeler, kanunda sayılmayan bir gerekçeyle açılan tahliye davalarını usul yönünden reddetmektedir. Dolayısıyla tahliye hakkı doğuran sebeplerden herhangi birinin eksik ya da hatalı kurgulanması, yıllarca süren yargılama sonucunda davanın esastan karara bağlanamamasına yol açabilir.

Adana'da kira uyuşmazlıkları, şehrin hızla büyüyen yapı stoğu ve yoğun taşınmaz hareketliliği nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemeleri'nin önemli bir iş yükünü oluşturmaktadır. Aşağıda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatları ışığında her bir tahliye sebebi, dava şartları ve süreç usulü ele alınmaktadır.

Tahliye Davası ve Hukuki Çerçeve

Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK'nın 299-378. maddeleri arasında özel bir rejime tabi tutulmuştur. Söz konusu kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira süresinin sona ermesi gerekçesiyle kiracıyı kendiliğinden tahliye ettiremez; bunu ancak belirli yasal sebeplere dayanarak açacağı bir dava ya da başlatacağı bir icra takibi yoluyla gerçekleştirebilir.

Tahliye sebepleri iki ana başlıkta incelenir: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m. 350-351) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 352). Bunlara ek olarak, kiracının kira bedelini ödememesi halinde devreye giren temerrüt hükmü (TBK m. 315) da pratikte en sık başvurulan yollardan biridir. Tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile birlikte kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak tahliye davalarında, arabuluculuk sürecinin tamamlanmaksızın doğrudan mahkemeye başvurulması davanın usulden reddine yol açmaktadır. Önemli bir istisna: İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde ilamsız icra yoluyla başlatılan tahliye takipleri ile bu takiplere itirazın kaldırılması talepleri dava şartı arabuluculuğunun kapsamı dışındadır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri: TBK m. 350-351

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/1, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu doğmasını bir tahliye sebebi olarak düzenlemiştir. Kanun metninde öngörülen iki önemli koşul bulunmaktadır: ihtiyacın "gerçek ve samimi" olması ile söz konusu taşınmazın bizzat bu kişiler tarafından kullanılacak olması. Yargıtay, uzun süredir yerleşik içtihadında ihtiyacın yalnızca ileride belki de ortaya çıkacak bir niyet olarak değil, somut ve güncel bir zorunluluk olarak varlığını sürdürmesi gerektiğini vurgular. Kiraya verenin salt daha yüksek kira geliri elde etme amacıyla gereksinim iddiası öne sürmesi bu kriteri karşılamamaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde gereksinim davası, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren yine bir aylık süre işler. Bu hak düşürücü sürenin geçirilmesi halinde tahliye davası dinlenmez. Gereksinim sebebiyle tahliye kararının kesinleşmesinin ardından kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın üç yıl geçmeden kiralananı eski kiracısından başkasına kiralaması da yasaklanmıştır (TBK m. 355).

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Aynı maddenin ikinci fıkrasında yer alan yeniden inşa veya imar sebebi, kiralananın yıkılıp yeniden yapılması ya da esaslı biçimde değiştirilmesi amacıyla fiilen kullanılmasının geçici olarak olanaksız hale gelmesi durumunu kapsar. Burada kritik olan, çalışmaların yalnızca kiracı tarafından gerçekleştirilemeyecek nitelikte olmasıdır; sıradan bakım ve onarım bu hükmün uygulama alanı dışında kalır. Dava açma süresi gereksinim sebebindekiyle özdeştir: belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden bir ay içinde.

Yeni Malikin Gereksinimi

TBK m. 351, kiralananı sonradan satın alan ya da başka bir hukuki işlemle edinen yeni malikin tahliye hakkını düzenler. Yeni malik iki seçenekten birini kullanabilir. Birinci seçenek, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması ve bildirimden itibaren altı ay geçtikten sonra dava yoluna başvurmasıdır. İkinci seçenek ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir aylık süre içinde doğrudan dava açmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025 tarih ve E. 2024/4100 sayılı kararında ortak mülkiyet durumunda tüm maliklerin birlikte yazılı bildirim yapması gerektiğini, sadece bir malikin gönderdiği bildirimin TBK m. 351 anlamında yeterli olmadığını hükme bağlamıştır. Bu karar, paydaş sayısı birden fazla olan taşınmazlarda hak kaybı yaşanmaması açısından kritik önem taşımaktadır.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri: TBK m. 352

Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu taahhüde rağmen taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada özellikle dikkat çekilmesi gereken husus, taahhüdün mutlaka kiralananın teslimine eşzamanlı ya da ondan önce değil, teslimden sonra verilmiş olması gereksinimidir. Kira sözleşmesiyle aynı günde imzalatılan tahliye taahhüdü geçersiz sayılır; zira bu durum kiracının baskı altında ve özgür iradesiyle hareket edemediğine karine oluşturur. Söz konusu geçersizlik, çoğu zaman göz ardı edilen kritik bir pratik risktir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.02.2025 tarih ve E. 2024/4052, K. 2025/1108 sayılı kararında (28 Haziran 2025 tarih ve 32940 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır) bu ilkeyi somut bir olay üzerinden netleştirmiştir: Kira sözleşmesi 15.05.2022'de başlamış, tahliye taahhüdü ise bir gün sonra 16.05.2022'de imzalanmıştır. İlk derece mahkemesi, iki belgenin art arda günlerde imzalanmasının "hayatın olağan akışına aykırı" olduğu gerekçesiyle taahhüdü geçersiz saymış ve davayı reddetmiştir. Daire ise bu değerlendirmeyi hukuka aykırı bularak bozmuştur. Kararda şu temel ilke vurgulanmıştır: "Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir." Taahhüdü geçersiz saydırmak isteyen kiracının bu iddiasını aynı ispat gücüne sahip başka bir belge ile kanıtlaması gerekmektedir; soyut itirazlar yeterli değildir.

Buna ek olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E. 2022/8307 K. 2023/168 sayılı kararında, düzenleme tarihi boş bırakılmış bir taahhütnamenin bile "kiracı sıfatıyla ikamet ettiğim..." gibi bir ifade içermesi halinde kira ilişkisinin kurulmasından sonra verildiğinin karine oluşturacağı ve geçerlilik kazanacağı belirtilmiştir. Kararların tam metnine Yargıtay Karar Arama Sistemi üzerinden ulaşılabilir.

İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Bir kira yılı ya da daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin aynı kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği gerekçesiyle yazılı olarak iki kez ihtarda bulunması halinde, ihtar yapılan kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların kira süresi içinde gönderilmesi, dava açma hakkının kira süresinin bitiminden bir ay içinde kullanılması gerekmektedir.

Bu hükmün uygulamasında ihtarların yazılı olması ve kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinin ispatlanabilmesi gerekir. Noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi uygulamada ispat kolaylığı sağlamakla birlikte, önemli olan ihtarın yazılı ve tebliğe elverişli şekilde yapılmış olmasıdır. İhtarların farklı aylara ait ayrı kira dönemlerine ilişkin olması zorunludur. Aynı anda muaccel hale gelen birden fazla aylık kira borcunun, sanki ayrı dönemlere aitmiş gibi iki ayrı ihtara konu edilmesi "iki haklı ihtar" koşulunu karşılamaz. Son olarak, dava açma hakkının kira yılının bitiminden sonraki bir aylık hak düşürücü süre içinde kullanılması şarttır.

Adana Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen tahliye davalarında, iki haklı ihtara dayanan uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan sorun, ihtar tebligatlarının usulüne uygun yapılmamış ya da dava süresinin kaçırılmış olmasıdır. Bu nedenle ihtar tarihlerinin ve dava açma tarihinin titizlikle hesaplanması gerekmektedir.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe ya da Belde Sınırları İçinde Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir aylık süre içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dikkat edilmesi gereken unsur, kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulduğu an itibarıyla söz konusu konutun varlığından haberdar olmadığının ispatlanması gerekliliğidir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Yoluyla Tahliye: TBK m. 315

Kiracının kira bedelini ya da yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren doğrudan dava açamaz; öncelikle TBK m. 315 uyarınca yazılı mehil bildirimi yapması zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlayan bu süre içinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talebinde bulunabilir.

TBK m. 315 kapsamındaki yol ile TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtar hükmü sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. Aralarındaki temel fark şudur: m. 315 yolunda bir ihtar yeterli olup kiracı otuz gün içinde ödeme yaparsa fesih hakkı doğmaz ve tahliye talep edilemez; buna karşın m. 352/2 yolunda, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın varlığı tek başına tahliye davası açma hakkı doğurur, kiracının sonradan ödeme yapması bu hakkı ortadan kaldırmaz.

Temerrüt nedeniyle tahliyenin icra yoluyla sağlanması da mümkündür. İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca kiraya veren, kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde, itiraz süresi ile ödeme süresi ayrı ayrı değerlendirilmelidir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcu ödemesi için otuz günlük süre verilir. Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz günlük ödeme süresi içinde borcu ödemezse, şartları varsa icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Bu icra yolunun belirgin avantajı, dava masrafı ve yargılama süresinin kısaltılmasıdır.

Tahliye Davası Süreci: Mahkeme, Arabuluculuk ve İcra

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa hiç başvurulmadan dava açılması halinde dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi gündeme gelir. Arabuluculuk süreci tamamlanmış olmasına rağmen son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse, bu eksikliğin giderilmesi için mahkemece süre verilmesi söz konusu olabilir.

Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar anlaşırsa hazırlanan belge ilam niteliği kazanır ve mevzuat hükümleri yerine getirildiği takdirde icra edilebilir. Anlaşma sağlanamaması halinde arabuluculuk son tutanağı elde edilir ve dava süreci başlatılır.

Adana Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davaları, HMK'nın basit yargılama usulüne tabi tutulmakta; bu durum teorik olarak sürecin hızlanmasını sağlamaktadır. Uygulamada ise tebligat sorunları, tarafların delil ibrazındaki gecikmeler ve bilirkişi süreçleri yargılamayı uzatabilmektedir.

Dava sonucunda verilen tahliye kararı icraya konulabilir hale geldiğinde, kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa kiraya veren icra dairesi aracılığıyla tahliyenin infazını talep edebilir.Tahliye emrinin infazında kiracıya tebligat yapılır; belirlenen gün ve saatte icra memuru marifetiyle taşınmaz kiracıdan alınır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Yaklaşımı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye uyuşmazlıklarında yerleşik birkaç ilkeyi tutarlı biçimde uygulamaktadır. Gereksinim (ihtiyaç) davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve güncel olması aranır; spekülatif ya da kira gelirini artırma amacıyla kurgulanan ihtiyaç iddiaları kabul görmez. Tahliye taahhüdü davalarında ise —yukarıda aktarılan E. 2024/4052 kararında da görüldüğü üzere— ispat yükü kiracıdadır; taahhüdün baskı altında alındığını iddia eden kiracı, sözleşme gibi eşdeğer ispat gücüne sahip bir belge sunmak zorundadır. TBK m. 350 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin akademik değerlendirme için Dergipark'ta yayımlanan hakemli makale incelenebilir.

İki haklı ihtara dayanan davalarda Daire, hak düşürücü sürelerin hesabında titizliği ön plana çıkarır. Özellikle ihtarlar birbirini takip eden aylarda gönderilmiş olsa dahi, dava açma süresinin kira yılının bitiminden sonraki bir ay olduğunu ve bu sürenin geçirilmesinin davanın reddiyle sonuçlandığını defalarca vurgulamıştır. Yeni malikin gereksinim davalarında ise E. 2024/4100 kararında somutlaştığı üzere, ortak mülkiyet durumunda tüm maliklerin yazılı bildirimde birlikte imzası aranmakta; bu şartı karşılamayan bildirimler TBK m. 351 kapsamında geçersiz sayılmaktadır.

Sık Yapılan Hatalar

Tahliye uyuşmazlıklarında pratikte en çok rastlanan sorunlar şu başlıklar altında özetlenebilir.

Hak düşürücü sürelerin kaçırılması. TBK m. 350-352'de öngörülen bir aylık dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir. Kira sözleşmesinin sona erdiği ya da ihtarların gönderildiği günü doğru tespit etmeden yapılan hesaplamalar, tahliye hakkının yitirilmesine doğrudan yol açar.

Taahhüdün sözleşme ile eş zamanlı alınması. Kira sözleşmesi imzalanırken aynı günde tahliye taahhüdü alınması, Yargıtay içtihadında kiracıya karşı baskı unsuru oluştuğu şeklinde yorumlanmakta ve taahhüt geçersiz sayılmaktadır. Taahhüdün teslimden sonraki farklı bir günde alınması zorunludur.

İhtarların sözlü ya da usulsüz tebliğ edilmesi. Hem TBK m. 315 mehil bildirimi hem de TBK m. 352/2 ihtarları yazılı olmalı ve usulüne uygun biçimde tebliğ edilmelidir. Sözlü ya da sosyal medya üzerinden yapılan bildirimler geçerliliği tartışmalı sonuçlar doğurur.

Arabuluculuk şartının gözden kaçırılması. 01.09.2023'ten itibaren zorunlu olan arabuluculuk ön koşulunun yerine getirilmeden dava açılması, mahkemenin usul ret kararıyla sonuçlanabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa ilişkin akademik çalışma Dergipark'ta erişilebilir durumdadır.

Yeni malikin bildirim ve dava sürelerini karıştırması. TBK m. 351, edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme süresi ile sözleşme bitiminden itibaren bir aylık dava açma hakkı olmak üzere iki ayrı yol sunmaktadır. Bu yolların hangi koşullarda kullanılabileceği ve sürelerinin nasıl işlediği karıştırıldığında dava zamanında açılamaz.

Tahliye Sebepleri ve Süreler — Özet Tablo

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kiracıyı koruyan emredici bir çerçeve çizmektedir. Bu çerçeve içinde tahliye hakkı ancak TBK m. 350, 351, 352 ve 315'te sınırlı biçimde sayılan sebeplere dayanıldığında hukuki sonuç doğurur. Her sebebin kendine özgü koşulları, hak düşürücü süreleri ve usul gereklilikleri bulunmakta; bu gerekliliklerin eksiksiz yerine getirilmesi davanın sonucunu doğrudan belirlemektedir. 01.09.2023'ten itibaren getirilen zorunlu arabuluculuk dava şartı, sürecin başlangıç aşamasını da köklü biçimde değiştirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun tam metnine Türkiye Cumhuriyeti Resmî Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden, Yargıtay kararlarına ise Yargıtay Karar Arama Sistemi üzerinden erişilebilir.

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi tesis etmez. Kira uyuşmazlıklarında somut hukuki değerlendirme için bir avukata başvurulması önerilir.