Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar: TBK Hükümleri ve 2026 Güncel Durum

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini 299. maddesinde şöyle tanımlar: kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme. Bu tanım yalın görünür; ancak kira ilişkisinin yol açabileceği uyuşmazlık türleri — artış sınırı ihlalleri, tahliye nedenleri, bedel tespiti — gerçekte oldukça çeşitlidir.

01 Eylül 2023'te yürürlüğe giren 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesiyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartı haline geldi. Bu değişiklik, tarafların mahkemeye başvurmadan önce izlemesi gereken yolu köklü biçimde değiştirdi. Adana'da görülen kira davalarında arabuluculuk aşamasının atlanması nedeniyle usulden reddedilen davalar bu tarihten itibaren ciddi bir sorun oluşturmaktadır.

Aşağıda kira sözleşmesinin geçerlilik şartlarından 2026 yılı artış oranlarına, tespit davasından tahliye süreçlerine kadar temel uyuşmazlık türlerini, yasal dayanakları ve Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımını bulacaksınız.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

TBK m.299 çerçevesinde kira üç temel türe ayrılır: konut kirası, çatılı işyeri kirası ve adi kira. Konut kirası ile çatılı işyeri kirası, TBK'nın 339-356. maddeleri kapsamında kiracı lehine özel koruma hükümlerine tabidir; bu hükümlere aykırı sözleşme düzenlemeleri geçersiz sayılır. Adi kira ise tarafların iradesine göre şekillenir, emredici koruma daha sınırlıdır.

Sözleşmenin yazılı yapılması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir ve yasal güvenceler her iki türe de eşit biçimde uygulanır. Ancak uygulamada bu durum ciddi bir ispat sorununa yol açar: kira miktarı, artış koşulları ve depozito gibi anlaşmazlık noktalarında taraf beyanları çeliştiğinde hakim tanık anlatımlarına ve diğer delillere başvurmak zorunda kalır. Sözlü sözleşme yasal açıdan geçerli olsa da, özellikle uzun süreli kiralamalarda yazılı yapılması pratik açıdan belirleyici önem taşımaktadır.

Geçersiz Kira Sözleşmesi: Kiracı Aleyhine Hükümler ve Sonuçları

Kira sözleşmesine konan her hüküm bağlayıcı değildir. TBK m.343, yenilenen kira dönemi ve kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını emreder. Kiraya verenin sözleşme süresince tek taraflı biçimde koşulları ağırlaştırması bu hüküm karşısında hüküm doğurmaz.

TBK m.340, bağlantılı sözleşme yasağını düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanamaz. Kiracıyı belirli bir elektrik firmasına ya da sigorta şirketine yönlendiren hükümler bu yasak kapsamında geçersizdir.

1 Temmuz 2020 itibarıyla ticari kiracılar açısından da uygulanan TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kira bedeli ile yan giderler dışında ödeme istenemeyeceğini hükme bağlar. Bu tarihten itibaren sözleşmelere eklenen muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar kendiliğinden geçersiz hale gelmiştir. Bazı kira sözleşmelerinde hâlâ karşılaşılan "iki ay üst üste gecikmede sözleşme bedelinin tamamı muaccel olur" ibaresi artık hukuken sonuç doğurmaz.

Sözleşmeye eklenen kefalet şartlarında da önemli geçersizlik nedenleri söz konusudur. Bir kefaletten söz edebilmek için kefilin sorumlu olduğu en yüksek tutarı hem rakamla hem yazıyla kendi el yazısıyla belirtmesi; kefalet tarihini ve asıl borçluyla birlikte sorumlu olduğuna ilişkin "müşterek müteselsil kefilim" ibaresini de el yazısıyla metne işlemesi gerekmektedir. Bilgisayar çıktısıyla hazırlanmış ya da bu unsurlardan birini eksik taşıyan kefalet geçersizdir.

Bir hükmün geçersizliği sözleşmeyi bütünüyle etkilemez; yalnızca o hüküm uygulanamaz hale gelir, sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

01 Eylül 2023'te yürürlüğe giren düzenlemeyle 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına aldı. Bu tarihten itibaren mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması dava şartı niteliği taşımaktadır.

Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren başlıca uyuşmazlıklar: kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri, temerrüt, tahliye taahhüdü, ihtiyaç ve yeniden inşa gibi sebeplerle açılacak tahliye davaları, kira alacağına ilişkin talepler. Tek istisna 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliyedir; bu takipler arabuluculuk şartının dışında tutulmuştur.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilir. Bu hata, tarafın haklı olup olmadığından bağımsız şekilde sonucu etkiler: reddedilen dava yeniden açılabilir, ancak dava giderleri ve vekalet ücretleri boşa gitmiş olur. Adana Arabuluculuk Merkezi'ne başvuru yoluyla taraflar, uyuşmazlığı mahkeme sürecine taşımadan çözüme kavuşturma imkânı da bulmaktadır; anlaşmaya varılması halinde düzenlenen belge ilam niteliği taşır.

Kira Artışında Yasal Sınırlar

TBK m.344, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlar. Bu kural 18 Ocak 2019 tarihli değişiklikle ÜFE/TEFE esasından TÜFE esasına geçmiştir.

2026 Yılı Kira Artış Oranı ve Hesaplama

11 Haziran 2022–1 Temmuz 2024 döneminde konut kiraları için geçici olarak uygulanan %25 tavan sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla tamamen kaldırılmıştır. Bu tarihten itibaren hem konut hem işyeri kiralarında tek yasal kriter, TÜİK tarafından her ay açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kira artışında esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK verisidir. Sözleşme her yıl Haziran'da yenileniyorsa Mayıs ayına ait TÜFE oranı uygulanır.

Sözleşmede "TEFE-TÜFE ortalaması" yazıyorsa durum farklılaşabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E.2018/8653, K.2018/13759), hangi endeksin esas alınacağının belirsiz olduğu hâllerde artışın kiracı lehine yorum ilkesiyle belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Sözleşmede ÜFE veya her iki endeksin ortalaması yazıyor olsa bile bu oran TÜFE'yi aşıyorsa yasal tavan olan TÜFE uygulanır.

TÜFE üzerinde artış talep eden kiraya verene karşı kiracının izleyeceği yol: önce ihtarname göndererek yasal sınırı bildirmek, ardından anlaşmazlık sürmesi halinde zorunlu arabuluculuğa başvurmak, son aşamada Adana Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açmak. Fazla ödenmiş kira bedelleri, genel zamanaşımı hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Kira Tespit Davası: Şartları, Süreci ve Yargıtay Yaklaşımı

TBK m.344/3, kira sözleşmesinin beş yılı aşması halinde kiraya verenin ya da kiracının TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın piyasa değerine uygun kira belirlenmesi amacıyla dava açabileceğini hükme bağlar.

Ancak bu davayı her an açmak mümkün değildir. TBK m.345 uyarınca, tespit edilen bedelin içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki koşuldan birinin sağlanması gerekir: ya yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmış olmalı, ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2017/6552, K.2019/2619), bu kuralı şöyle açıklamıştır: süresinde açılan ya da yazılı bildirimin yapıldığı davada tespit edilen kira bedeli, o dönemin başından itibaren geçerli olur; sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan davada da aynı etki doğar.

Davayı açabilecek kişiler yalnızca sözleşmenin tarafları değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2017/15709, K.2018/13113), taşınmazın maliki veya paydaşlarından her birinin tespit davası açabileceğini kabul etmiştir. İştirak halinde mülkiyette tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da miras şirketine mümessil atanması gerekmektedir.

Islah yasağı bu davalar açısından kritik bir kısıtlamadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E.2017/2792, K.2021/267), kira tespit davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamayacağını ve ıslah yoluyla talep miktarının artırılmasının mümkün olmadığını kesin biçimde hükme bağlamıştır. Talep başından açık ve net olarak belirlenmek zorundadır.

Tespit kararı kesinleşmeden icraya konulamaz. Yargıtay'ın 12.11.1979 tarihli ve 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu ilkeyi yerleştirmiştir. Karar istinaf ya da temyiz aşamasından geçmeden uygulamaya konulamaz; tespit edilen kira farkına da ancak kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilir.

Mahkeme bedel tespitinde bilirkişiye başvurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2022/5205, K.2022/6879), bilirkişinin emsal taşınmazları bizzat görüp incelemesi gerektiğini; soyut karşılaştırmanın bozma sebebi sayılacağını vurgulamıştır. Eski kiracının uzun süreli kullanımı da hesaba katılır; belirlenen emsal bedel üzerinden genellikle yüzde beş ile yüzde yirmi arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır.

Tahliye Davaları: Türler, Süreç ve Kritik Şekil Şartları

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenlerini sınırlı sayıda düzenlemiştir. Sözleşmede öngörülmeyen ya da kanunda yer almayan bir gerekçeyle tahliye istenemez.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, otuz günlük ödeme süresi tanıyan bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarnamenin içeriği belirleyicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2017/14141, K.2018/4525), ihtarnamede yalnızca ödeme çağrısı yapılmasının yetmeyeceğini; süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde akdin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının açıkça belirtilmesi gerektiğine hükmetmiştir. "Hukuki yollara başvurulacaktır" ifadesini taşıyan ihtarname bu şartı karşılamaz. Bu küçük gibi görünen şekil eksikliği, tahliye davasının reddedilmesine doğrudan yol açar.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içinde iki kez muaccel kira bedeli için haklı ihtar gönderilmesi, kiraya verene ayrı bir tahliye hakkı tanır. Bu hakkın en çok dikkat gerektiren yönü şudur: kiracının ihtar tebliğinden sonra borcu ödemesi, iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Yargıtay yerleşik içtihadına göre iki haklı ihtarın gönderilmiş olması başlı başına yeterlidir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, aynı zamanda yargılama boyunca devam etmesi şarttır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E.2014/3336, K.2014/4259), kiraya verenin kirada oturduğunu tespit eden mahkemenin, ihtiyacın varlığı için başkaca delil aramadan bu durumu yeterli sayabileceğine hükmetmiştir. Öte yandan ihtiyacın dava tarihinde mevcut olmakla birlikte yargılama sırasında ortadan kalkması talebi zayıflatır.

10 Yıllık Uzama Sonrası Fesih

TBK m.347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için asimetrik bir düzenleme içerir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan sözleşmeyi yalnızca kanunda öngörülen nedenlerle sona erdirebilir. On yıllık uzama süresinin bitmesiyle birlikte kiraya veren, her uzama döneminin sona ermesinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Yeni bir sözleşme düzenlenmesi halinde on yıllık süre yeniden başlar.

Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınılması Gereken Tuzaklar

1. Sözleşmede ÜFE/TEFE yazıyor diye TÜFE üstü artış uygulamak.

18 Ocak 2019'dan itibaren yasal kriter yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmede farklı bir endeks yazıyor olsa bile TÜFE'yi aşan kısım geçersizdir; bu gerekçeyle fazla alınan kira bedeli kiracının iade talep edebileceği alacağa dönüşür.

2. Zorunlu arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye gitmek.

01 Eylül 2023 sonrasında açılan kira davalarındaki en yaygın usul hatasıdır. Dava şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir; giderler boşa gider, dava yeniden açılmak zorunda kalınır. Dönem başı davaları (kira tespit, tahliye taahhüdü) için süre kaybı telafi edilemez sonuçlar doğurabilir.

3. Temerrüt ihtarnamesinde fesih ve tahliye ibaresini atlayarak göndermek.

"Borcunuzu ödeyin, aksi halde yasal yollara başvururum" cümlesi Yargıtay standardını karşılamamaktadır. İhtarnamede süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde akdin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı ifadesi açıkça yer almalıdır. Bu tek eksiklik davayı başından kaybettirir.

4. Kira tespit davasında ıslahla talep miktarını artırmaya çalışmak.

Kira tespit davaları bölünemez konuya sahiptir ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz. Talep en başta doğru miktarda bildirilmek zorundadır; eksik bildirilen miktar sonradan ıslahla düzeltilemez.

5. Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatmak.

Sözleşmenin kurulmasıyla eş zamanlı alınan tahliye taahhütnamesi, özgür irade ürünü olmadığı gerekçesiyle itirazla karşılaşır. Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra imzalanan taahhütnameyi geçerli kabul etmektedir.

Fikret Eren, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler adlı çalışmasında kira sözleşmesindeki emredici hükümlerin yorumunda kiracı lehine yorum ilkesinin belirleyici işlev gördüğünü vurgular; belirsiz ifadelerin ve boşlukların kiracı aleyhine yorumlanamayacağını Yargıtay pratiğiyle örneklendirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

TBK, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için yazılılık şartı aramamaktadır. Sözlü sözleşme geçerlidir ve aynı yasal güvenceler uygulanır. Ancak yazılı olmayan sözleşmelerde kira miktarı, artış hükmü ve ek koşullar tartışma konusu olduğunda ispat yükü zorlaşır; hakim taraf beyanları arasındaki çelişkiyi tanık ve diğer delillerle çözmek zorunda kalır.

Kira artış oranı 2026'da ne kadar uygulanabilir?

TBK m.344 uyarınca azami artış, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. 2026 yılı itibarıyla bu oran dönemden döneme değişmekte; Nisan 2026 için %32,82 olarak açıklanmıştır. Bu oranın üzerinde yapılan her artış hukuken geçersizdir.

Ev sahibi TÜFE üstü zam isterse ne yapmalıyım?

Önce kiraya verene ihtarname göndererek yasal sınırı bildirin. Anlaşmazlık sürmesi halinde zorunlu arabuluculuğa başvurun. Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açın. Fazla ödenmiş tutarlar genel zamanaşımı hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.

Kira tespit davası açmak için zorunlu arabuluculuğa gitmek şart mı?

Evet. 01 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Bu aşama atlanarak doğrudan açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

İki haklı ihtar gönderildikten sonra kiracı kira borcunu ödese tahliye durur mu?

Hayır. İki haklı ihtarın gönderilmiş olması başlı başına tahliye sebebidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemelerin bu hakkı ortadan kaldırmadığını açıkça ortaya koymaktadır.

Sonuç

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar üç temel eksende yoğunlaşır: artış sınırı ihlalleri, tahliye süreçleri ve bedel tespiti. TBK'nın kiracıyı koruyan emredici hükümleri sözleşme serbestisini belirli ölçüde kısıtlar; bu kısıtlamaların sınırı ise Yargıtay içtihadıyla çizilmektedir. 01 Eylül 2023 sonrasında zorunlu dava şartı haline gelen arabuluculuk aşaması, mahkemeye gitmeden önce her iki tarafın da gözetmesi gereken ilk basamaktır.