Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi, kira sözleşmesini kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Bu tanımın pratiğe yansıması her zaman basit değildir: tarafların hak ve borçları, güvence bedeli sınırları, artış oranları ve sona erme usulleri birbirini etkileyen katmanlı bir hukuki çerçeve oluşturur.

Adana'da yapılan kira sözleşmelerinde de ülke genelinde geçerli olan bu hükümler uygulanmakla birlikte, uyuşmazlık yaşandığında uyuşmazlık genellikle Adana Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınmaktadır. Bu noktada sözleşmenin başlangıçta ne kadar özenle hazırlandığı belirleyici rol oynar. Aşağıda, sözleşme yapılırken tarafların göz ardı etmemesi gereken hususlar mevzuat ve Yargıtay içtihadı ışığında ele alınmaktadır; kira tespiti ve tahliye konularına yalnızca ilgili başlıklar çerçevesinde kısaca değinilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Unsurları

TBK m.299 kapsamındaki kira sözleşmesi; rızai, tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edimli bir sözleşmedir. "Rızai" olması, sözleşmenin tarafların karşılıklı irade beyanıyla kurulduğu anlamına gelir; teslim ya da tescil gibi bir kurucu unsur aranmaz. Sürekli edimli olması ise borçların belirli bir süre boyunca devam ettiğini gösterir; bu özellik kira sözleşmesini satış gibi anlık edimli sözleşmelerden ayırır.

TBK, kira sözleşmesi için yazılılık şartı öngörmemiştir. Sözlü olarak kurulan bir kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Ancak burada gözden kaçırılmaması gereken bir uyarı yapılmalıdır: sözlü sözleşmeler uyuşmazlık anında ciddi ispat güçlüğü yaratır.

Dikkat: Sözlü kira sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, kira bedeli, süre veya depozito miktarı konusunda tarafların beyanları çeliştiğinde mahkeme tanık deliliyle kısıtlı kalır. "Sözlü anlaştık" diyerek güvende olduğunu sanan pek çok taraf, yargılama sürecinde iddiasını ispatlayamamaktadır. Yazılı sözleşme yapmak hem hak kaybını önler hem de delil oluşturur.

Sözleşmenin temel unsurları şunlardır: taraflar (kiraya veren ve kiracı), kiralanan (taşınmaz ya da taşınır), kira bedeli ve sözleşmenin süresi. Bu unsurlardan herhangi birinin belirsiz bırakılması, ilerleyen dönemde yoruma açık uyuşmazlıklara zemin hazırlar.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Sözleşmede Yer Alması Gereken Hususlar

Bir kira sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler, pratikte öngörülenden daha kapsamlıdır. Aşağıdaki tablo, dikkat edilmesi gereken temel kalemleri özetlemektedir:

Tarafların kimlik ve mülkiyet bilgileri özellikle ayrıntılı ele alınmayı hak eder. Kiraya verenin gerçekten taşınmazın maliki ya da yetkili temsilcisi olup olmadığı mutlaka teyit edilmelidir. Tapu Sicil Müdürlüğü'nden veya e-Devlet üzerinden sorgulanabilecek bu bilgi ihmal edildiğinde, kiracı kira bedelini ödediği hâlde gerçek malik tarafından tahliye istemiyle karşılaşabilir.

Demirbaş ve durum tutanağı, uygulamada en çok ihmal edilen kalemdir. Taşınmaz teslim alınırken mevcut mobilya, beyaz eşya, duvar ve zemin durumu, doğalgaz tesisatı, elektrik sigortaları gibi unsurlar fotoğraflarla desteklenen ayrıntılı bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Bu tutanak olmadığında, çıkış sırasında kiracının taşınmazda hasar bırakıp bırakmadığı tartışmalı hâle gelir.

Kiraya verenin asli borcu TBK m.301 uyarınca taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Bu yükümlülük sözleşmeye açıkça yazılmamış olsa dahi kanun gereği geçerlidir; ancak teslim anındaki durumu ispat eden bir tutanak, sonradan ortaya çıkabilecek ayıplardan kimin sorumlu tutulacağını belirlemede kilit rol oynar.

Depozito (Güvence Bedeli) ve Yasal Sınır

Güvence bedeli, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını yerine getireceğinin teminatı olarak kiraya verene ya da üçüncü bir kişiye bırakılan miktarı ifade eder. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında bu bedelin üç aylık kira bedelini aşamayacağını açıkça düzenlemektedir. Üç aylık sınırı aşan kısım hukuka aykırıdır; kiracı fazladan ödediği tutarı geri talep edebilir.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Kıymetli evrak olarak verilmişse bu evrak, geri verilmesi ya da teslim edildiği yetkili makamca bozulması gereken bir emanet niteliği taşır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/2215 E., 2022/4920 K. sayılı kararında, banka hesabına yatırılmamış ve faiz getirisinden yoksun kalmış güvence bedelinin dahi güncel değer üzerinden hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir. Pratik anlamı şudur: depozito yıllar önce alınmış olsa bile iade anındaki satın alma gücü esas alınarak bir hesaplama yapılmalıdır. Yabancı para cinsinden alınan güvence bedeli, kiraya verenin elinde Türk Lirasına çevrilmiş olsa dahi kiracıya kural olarak aynı yabancı para cinsinden iade edilir.

Sözleşme devam ederken kiraya veren, kira artışı yapıldığı gerekçesiyle depozitonun yükseltilmesini talep edemez. Taraflar anlaşırsa güncelleme mümkündür; ancak güncel kira bedelinin üç katı her koşulda yasal tavan olmaya devam eder.

Kira Artış Oranı ve Sınırı

TBK m.344'ün düzenlemesi açıktır: tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştıracağı artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış öngörülmüşse, fazla kısım geçersiz sayılır; kiracı yasal sınırı aşan artışı ödemek zorunda değildir.

TÜİK'in 5 Haziran 2026 tarihinde açıkladığı verilere göre Haziran 2026 itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %32,24'tür. Bu oran, Haziran 2026'da sözleşmesi yenilenen kiracılar için geçerli yasal tavan sınırını belirler. Bir önceki ay olan Mayıs 2026'da bu oran %32,43 idi; Ocak 2025'te ise %58,51 seviyesindeydi.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata, artış oranının sözleşmede "her yıl %X oranında artar" biçiminde sabit yazılmasıdır. Yasal sınır yıllara göre değiştiğinden, sabit oran bazen yasal sınırın üstünde, bazen altında kalabilir. Sözleşmeye "TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar, bu oran kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz" şeklinde esnek bir formül yazılması ilerleyen dönemde tartışmayı önler.

Sözleşme Süresi, Yenilenmesi ve Sona Ermesi

Kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak kurulabilir. Uygulamada "1 yıllık kira kontratı" şeklinde bilinen model, belirli süreli sözleşmeye örnektir.

TBK m.347 konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli bir güvence öngörmektedir: belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha aynı koşullarla kendiliğinden uzar. Bu uzama, kiraya verenin rızasına bağlı değildir; kanundan doğan bir yenilenmedir.

Kiraya veren açısından durum daha kısıtlıdır. Kira sözleşmesinin on yılın sonunda sona erdirilmesi için kiraya verenin herhangi bir neden göstermesine gerek yoktur; ancak bu hakkı kullanabilmesi için on yıllık uzama süresinin dolmasından sonraki uzama yılının sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. On yıl dolmadan yalnızca kanunda sayılan özel sebeplere (ihtiyaç, yeniden inşaat, kiracının temerrüdü, tahliye taahhütnamesi vb.) dayanılarak tahliye istenebilir.

Bu tablonun pratik önemi şudur: kiracı, "sözleşmem bitti, çıkmak zorundayım" gibi bir baskıyla karşılaştığında haklarını bilmesi gerekir. Süre dolmuş olsa bile kanun gereği uzayan sözleşme, kiraya verenin sözlü ya da yazılı bildirimiyle değil ancak kanundaki koşulların gerçekleşmesiyle sona erebilir.

Tarafların Borçları: Kiraya Veren ve Kiracı

Sözleşmede tek taraflı yükümlülük yazılı olsa da kanun her iki tarafa da bağımsız borçlar yükler.

Kiraya verenin borçları başlıca iki grupta ele alınır. Birincisi TBK m.301 kapsamındaki teslim ve bakım yükümlülüğüdür: taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun, sağlıklı ve kullanılır biçimde teslim etmek ve bu durumu sürdürmek. İkincisi ise ayıptan sorumluluktur: kira ilişkisi süresince ortaya çıkan ve kiraya verenin kusuruna dayanan ayıplar için tazminat yükümlülüğü doğar. Kiracının bu ayıpları tespit eder etmez kiraya verene bildirmesi gerektiğini de not etmek gerekir; bildirim yapılmamışsa haklar kısmen zayıflayabilir.

Kiracının borçları TBK m.313 ile m.316'da düzenlenmiştir. Kira bedelini zamanında ödemek (m.313) temel borçtur; temerrüt, otuz günlük ödeme süresi tanınmasına rağmen giderilmezse tahliye sebebi oluşturabilir. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü (m.316) ise kiracının taşınmazı özensiz kullanması hâlinde kiraya verene önce yazılı ihtarname çekme, ardından sözleşmeyi feshetme imkânı tanır.

Kira Sözleşmesi Yapılırken Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Noktaları

Uygulamada yinelenen hatalar incelendiğinde belirli kalıplar öne çıkmaktadır.

1. Tapu ve Kimlik Kontrolünün Atlanması

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiraya verenin tapu kaydına bakılmalı; taşınmazın üzerinde ipotek, haciz ya da sınırlı ayni hak olup olmadığı sorgulanmalıdır. Sahte belgelerle kendini malik gibi gösteren kişilerle yapılan kira sözleşmeleri, kiracının ciddi maddi kayıp yaşamasına yol açabilir.

2. Kira Bedelinin Elden Ödenmesi

Kira bedelinin banka havalesiyle ödenmesi ve dekontu saklamak hem ödeme ispatı hem de olası haciz-icra sürecinde belge oluşturur. Elden ödeme yapılıyorsa mutlaka makbuz düzenlenmelidir.

3. Artış Oranının Sabit ve Yüksek Yazılması

Sözleşmeye "yıllık %50 artış" gibi sabit bir oran yazılması kiraya veren açısından cazip görünebilir; ancak TÜFE oranının bu rakamın altına düştüğü yıllarda söz konusu hüküm hukuken geçersizdir ve fazla ödenen kira kiracı tarafından geri istenebilir.

4. Sözlü Anlaşmaya Güvenmek

Kiracıyla sözlü olarak varılan mutabakatlar sonradan ispat edilemeyebilir. Sözleşmede değişiklik yapılacaksa ek protokol ya da zeyilname düzenlenmeli, her iki taraf imzalamalıdır.

5. Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı Düzenlememek

Giriş-çıkış tutanağı olmaksızın kiracı aleyhine hasar tazminatı talebi çoğu zaman mahkemede ispatlanamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik yaklaşımına göre teslim sırasında mevcut olan eksiklik ve hasarların ispatı kiraya verene aittir; tutanaksız durumlarda bu ispat ciddi biçimde güçleşir.

6. Arabuluculuk Zorunluluğunu Göz Ardı Etmek

5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye, alacak, kira tespiti gibi her türlü kira uyuşmazlığında mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Bu zorunluluğa uyulmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

Pratik Kontrol Listesi

Sonuç

Kira sözleşmesi hukuki geçerlilik için şekle bağlı tutulmamış olsa da TBK m.299 ile m.347 arasındaki düzenlemeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı biçimde çerçevelemektedir. Güvence bedelinin üç aylık kira sınırına uyulması (m.342), artış oranının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırılması (m.344) ve bildirim sürelerine riayet edilmesi (m.347), sözleşmenin kurulduğu anda doğru uygulanması gereken kurallardır; bunları sonradan telafi etmek çoğu zaman mümkün olmaz. Adana'da kira uyuşmazlıklarında da bu hükümlerin yazılı sözleşme çerçevesinde somutlaştırılması, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltmaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir.